Come raggiungere i proprietari di seconde case?
I proprietari di seconde case vivono quasi sempre altrove, quindi si raggiungono attraverso chi lavora sulle loro case: amministratori di residence e condomini, imprese di pulizia, giardinieri, manutentori, agenzie locali, oltre ai gruppi online della località. La proposta che funziona è concreta: le settimane per la famiglia restano bloccate, il resto dell'anno la casa rende ed è controllata.
Le seconde case al mare, in montagna o sui laghi sono una fonte naturale di immobili da gestire: arredate, spesso vuote per gran parte dell’anno, con proprietari che pagano spese senza incassare. Secondo il censimento ISTAT 2021, in regioni come Valle d’Aosta, Molise e Calabria le abitazioni non occupate da residenti superano il 40% del totale, e una parte importante sono case di villeggiatura. La difficoltà è una sola: il proprietario non abita lì.
Cosa vuole il proprietario di una seconda casa?
Di solito non vuole rinunciare alla casa, vuole che:
- resti libera nelle settimane in cui ci va la famiglia;
- sia controllata in inverno (umidità, perdite, furti);
- copra almeno IMU, condominio e utenze;
- non gli dia pensieri a distanza.
La proposta deve partire da qui, non dal massimo incasso possibile.
Dove li trovo?
| Canale | Perché funziona |
|---|---|
| Amministratori di residence e condomini turistici | conoscono tutti i proprietari e chi si lamenta delle spese |
| Imprese di pulizia e custodi | aprono e chiudono le case a inizio e fine stagione |
| Giardinieri, idraulici, manutentori | hanno le chiavi e la fiducia dei proprietari |
| Agenzie immobiliari locali | molti proprietari chiedono loro consigli su affitti e vendite |
| Gruppi online della località | proprietari e villeggianti chiedono contatti e servizi |
| Bar, edicole, pro loco nei mesi di bassa | dove i proprietari si fanno vedere nei weekend |
| Rete di co-host di Airbnb | proprietari che cercano aiuto nella zona trovano i co-host disponibili |
Quando contattarli?
Il momento migliore è fine stagione e inverno: settembre-ottobre, quando il proprietario chiude la casa e fa i conti delle spese, e gennaio-febbraio, quando decide cosa fare per l’estate. A giugno è tardi: chi voleva affittare si è già organizzato.
Cosa propongo?
Una formula chiara:
«Le settimane che sceglie per la sua famiglia restano sue, bloccate nel calendario fin da subito. Nel resto dell’anno la casa viene affittata per brevi periodi e controllata dopo ogni soggiorno. Le preparo una stima che tiene conto delle date che vuole tenere.»
Aggiungi i servizi che interessano a chi vive lontano: foto dopo ogni pulizia, controllo dopo i temporali, gestione dei guasti con artigiani di zona.
Un esempio
Laura, gestore in Versilia, a ottobre lascia la sua presentazione a due amministratori di residence e a un’impresa di pulizie che chiude le case a fine stagione. In cambio offre all’impresa le pulizie delle case che acquisirà. Da novembre a marzo riceve nove contatti e firma cinque case, tutte con luglio o agosto bloccato per i proprietari. Nella stima ha già tolto quelle settimane, così nessuno resta deluso.
In pratica
- Parti da cosa vuole il proprietario: le sue settimane e una casa controllata.
- Fatti presentare da chi ha già le chiavi: amministratori, imprese, artigiani.
- Contatta a fine stagione e in inverno, non a giugno.
- Fai la stima togliendo le settimane del proprietario.
- Offri controlli e foto, che contano molto per chi vive lontano.