Come trovare i proprietari di case sfitte?

Le case vuote in Italia sono tante. Secondo il censimento ISTAT 2021 le abitazioni non occupate da residenti erano circa 9,6 milioni, il 27,2% del totale. Attenzione però: il dato comprende anche seconde case e case affittate a non residenti, quindi non sono tutte “sfitte” nel senso di disponibili. Il problema non è che manchino: è arrivare al proprietario nel modo giusto.

Chi sono i proprietari di case sfitte?

• Eredi che non hanno ancora deciso cosa fare.
• Chi ha avuto un inquilino moroso e non vuole ripetere l’esperienza.
• Chi vive lontano e non riesce a seguire un affitto.
• Chi sta vendendo da mesi senza trovare un acquirente.
• Chi deve fare lavori e rimanda.

Ognuno ha un motivo diverso per tenere la casa vuota: capirlo è metà della trattativa.

Dove li trovo?

Canale	Come usarlo
Annunci fermi da mesi	affitti e vendite di privati con data vecchia o prezzo ribassato: messaggio scritto a mano dal portale
Cartelli sui portoni	«affittasi» o «vendesi» con numero: chiama e chiedi della casa, accetta subito un no
Amministratori di condominio	sanno quali appartamenti non pagano utenze di residenti o hanno proprietari fuori città
Portinai e vicini	nel tuo quartiere, con discrezione e senza insistere
Commercialisti, notai, avvocati di successioni	incontrano gli eredi nel momento in cui devono decidere
Imprese di pulizia, idraulici, elettricisti	entrano nelle case vuote prima delle vendite o dopo un inquilino
Volantini nelle cassette	lettera breve e firmata, rispettando i cartelli «no pubblicità»
Passaparola dei tuoi proprietari	spesso conoscono un parente con una casa chiusa

E le liste di proprietari che si comprano?

Da evitare. Nel 2025 il Garante privacy ha multato una società che incrociava dati catastali e numeri di telefono e vendeva gli elenchi alle agenzie, e poi le agenzie che li avevano usati per telefonate e WhatsApp. Il fatto che il dato catastale sia consultabile non rende lecito usarlo per chiamare il proprietario a fini commerciali.

Cosa scrivo nella lettera o nel messaggio?

Parla del problema della casa vuota, non del tuo servizio:

«Buongiorno, mi chiamo Elisa Neri e gestisco appartamenti in affitto breve in zona San Salvario per conto dei proprietari. Se ha una casa che oggi resta vuota, posso prepararle gratis una stima di quanto potrebbe rendere con soggiorni brevi, senza vincolarla a un inquilino per anni. Se le interessa mi trova a questo numero. Se no, grazie comunque per il tempo.»

Un esempio

Giorgio, gestore a Trieste, passa due mattine al mese da tre amministratori di condominio della sua zona: porta una pagina che spiega cosa fa e chiede solo di girarla ai proprietari che hanno appartamenti vuoti. In un anno riceve undici contatti, tutti da proprietari che lo chiamano di loro iniziativa. Ne firma quattro, tre dei quali eredi che vivevano in altre città.

In pratica

• Cerca i motivi per cui una casa è vuota: eredità, vendita lenta, inquilino moroso, distanza.
• Usa annunci fermi, cartelli e persone che conoscono il territorio.
• Fatti presentare da amministratori e professionisti.
• Lettere e messaggi brevi, firmati, centrati sul problema della casa vuota.
• Non comprare liste di proprietari con numeri di telefono.
• Rispetta subito chi dice no.