È legale contattare i proprietari dagli annunci immobiliari?

La risposta breve è: dipende da come lo fai. Scrivere a un proprietario attraverso il suo annuncio non è vietato in sé. Diventano un problema il modo (automatico e in massa), la fonte dei dati (liste comprate) e il canale (telefonate e messaggi promozionali senza consenso).

Cosa dicono i portali?

Le condizioni d’uso dei grandi portali immobiliari sono chiare su un punto:

• idealista vieta di accedere, controllare o copiare informazioni del sito con robot, spider, scraper o altri mezzi automatici senza consenso scritto;
• Immobiliare.it vieta lo sfruttamento commerciale delle informazioni del sito e dell’app e la riproduzione dei contenuti senza autorizzazione.

Quindi estrarre in blocco numeri e annunci, o usare programmi che mandano lo stesso messaggio a centinaia di inserzionisti, viola le regole del portale. La conseguenza minima è il blocco dell’account.

Cosa dice la privacy?

Il numero e il nome di un proprietario sono dati personali, protetti dal GDPR. Due principi contano qui:

• Finalità: un dato pubblicato per uno scopo (affittare o vendere quella casa) non diventa libero per qualsiasi altro uso, per esempio per promuovere un servizio.
• Diritto di opposizione: chi ti dice di non contattarlo più deve essere accontentato, e i suoi dati non vanno usati di nuovo per marketing.

Nel gennaio 2025 il Garante ha multato per 100.000 euro una società che vendeva alle agenzie elenchi di proprietari con numeri di telefono e dati catastali. Nei mesi successivi ha sanzionato le prime nove agenzie che li avevano usati per chiamate e WhatsApp, con multe fino a 40.000 euro. Il Garante ha respinto la difesa delle agenzie secondo cui la responsabilità era solo del fornitore: chi chiama risponde dei dati che usa.

Cosa è ragionevolmente sicuro?

Pratica	Valutazione
Messaggio scritto a mano dal modulo o dalla chat dell’annuncio, uno per volta	la strada più prudente
Rispondere a un cartello «affittasi» chiedendo della casa	accettabile, se accetti subito un no
Telefonare al numero dell’annuncio per proporre la gestione	zona grigia: meglio chiedere il permesso per iscritto prima
Comprare liste di proprietari o numeri	da evitare: è il caso sanzionato
Scraping e invii automatici dai portali	vietati dalle condizioni d’uso
Tenere un archivio di numeri «per il futuro»	da evitare senza una base giuridica

Non esiste una sentenza precisa su questo caso?

Non risultano, a oggi, provvedimenti del Garante dedicati esattamente al messaggio di un gestore a un privato che ha pubblicato un annuncio. Il quadro si ricava dai principi generali e dai casi sulle agenzie. Per questo la pagina è segnalata come da verificare: se fai di questo canale il tuo metodo principale, fatti rivedere il processo da un consulente privacy.

Un esempio

Andrea, a Firenze, riceve l’offerta di un file con 3.000 proprietari e numeri di cellulare «a 200 euro». Rifiuta: è esattamente il tipo di lista che ha portato alle sanzioni. Continua a scrivere a mano dieci messaggi al giorno dai portali, telefona solo a chi gli lascia il numero e tiene nel suo foglio contatti solo le persone che gli hanno risposto.

In pratica

• Contatta dai portali a mano, con messaggi personali, uno per annuncio.
• Niente scraping, robot o invii in massa.
• Niente liste comprate di proprietari o numeri.
• Telefona solo dopo che il proprietario ti ha dato il permesso.
• Rispetta subito chi dice no e cancella i suoi dati dal tuo archivio commerciale.
• In caso di dubbio, chiedi un parere a un esperto privacy.