Contatto a freddo con i proprietari: meglio telefono o messaggio?
Per un proprietario che non ti conosce è meglio il messaggio scritto, mandato a mano dal modulo o dalla chat dell'annuncio: è meno invadente e resta nel canale che lui ha scelto. Il telefono funziona dopo, quando ha risposto o ti ha dato il numero. Le chiamate promozionali senza consenso sono un rischio privacy.
Le regole su questo tema stanno cambiando: verifica sempre con il tuo Comune, la Regione o un commercialista prima di agire.
Ogni canale ha un ruolo diverso. Il messaggio serve ad aprire la porta, il telefono serve a conoscersi quando la porta è aperta. Usarli nell’ordine sbagliato costa risposte e, nel caso del telefono, può costare anche problemi con la privacy.
Perché il messaggio funziona meglio all’inizio?
- Il proprietario lo legge quando vuole, senza sentirsi messo alle strette.
- Puoi citare un dettaglio preciso della casa e far capire che l’hai guardata.
- Resta scritto: ci può ripensare, farlo leggere a un familiare.
- Se lo mandi dal modulo o dalla chat dell’annuncio, usi il canale che il proprietario ha messo a disposizione per essere contattato.
Va scritto a mano, uno per annuncio. Le condizioni d’uso di portali come idealista vietano robot e strumenti automatici sui loro contenuti, e i messaggi fatti in serie vengono riconosciuti e ignorati.
E il telefono a freddo?
Il telefono crea fiducia più in fretta, ma a freddo ha due problemi:
- È invadente: interrompe una persona che non ti ha cercato.
- È delicato per la privacy: il Garante ha sanzionato nel 2025 diverse agenzie immobiliari che chiamavano e scrivevano su WhatsApp ai proprietari usando liste comprate, senza un consenso valido. Per le chiamate promozionali servono in generale un consenso o, nei casi in cui la legge lo prevede, la verifica del Registro pubblico delle opposizioni.
Il numero scritto in un annuncio è stato pubblicato per parlare di quella casa con chi la vuole affittare o comprare. Usarlo per proporre un servizio è una zona grigia: alcuni esperti di privacy ritengono che serva comunque il consenso. Per questo la scelta più prudente è il messaggio dal portale, e il telefono solo dopo.
Quando il telefono è la scelta giusta?
| Situazione | Canale migliore |
|---|---|
| Annuncio di un privato, nessun contatto prima | messaggio dal portale |
| Il proprietario ha risposto e ha lasciato il numero | telefono |
| Lead che ha chiesto di essere ricontattato | telefono entro poche ore |
| Presentazione da un amministratore o un commercialista | telefono, citando chi ti presenta |
| Cartello «affittasi» sul portone con il numero | telefono breve, sulla casa in affitto, accettando subito un no |
| Nessuna risposta al primo messaggio | un solo richiamo scritto |
Come passo dal messaggio alla telefonata?
Chiedi il permesso nel messaggio stesso:
«Se le fa piacere, possiamo sentirci dieci minuti al telefono. Mi dica lei un orario comodo e il numero a cui chiamarla.»
Chi risponde con un numero ti ha dato il via libera. A quel punto la telefonata non è più a freddo.
Un esempio
Paolo, gestore a Rimini, per un mese ha alternato: venti contatti a settimana solo per telefono, dai numeri trovati negli annunci, e venti solo per messaggio. Al telefono parlava con più persone, ma quasi la metà gli chiedeva infastidita come avesse il numero. Con i messaggi le risposte erano meno, ma chi rispondeva era disponibile a parlare. Oggi scrive sempre prima e telefona solo a chi gli dà il numero.
In pratica
- Primo contatto per iscritto, a mano, dal canale dell’annuncio.
- Nel messaggio chiedi se puoi telefonare e quando.
- Telefona a chi ti ha dato il numero o ti ha chiesto di essere ricontattato.
- Non comprare liste di numeri e non usare invii automatici.
- Chi dice no o chiede di non essere contattato va rispettato subito.
- Se hai dubbi sul tuo caso, chiedi un parere a un esperto privacy.