Conviene affidarsi a un'agenzia di marketing per trovare proprietari?
Può convenire se hai già un processo per seguire i contatti e sai quanto vale per te un proprietario firmato. Valuta l'agenzia sul costo per contratto firmato, non sul numero di contatti; chiedi come raccoglie i dati e con quale consenso, di chi restano account e contatti, e parti con una prova di due-tre mesi senza vincoli lunghi.
Molti property manager, dopo i primi proprietari arrivati col passaparola, pensano di accelerare affidandosi a un’agenzia di marketing: campagne a pagamento, pagine di raccolta contatti, telefonate. Può funzionare, ma solo se sai cosa stai comprando e se dall’altra parte c’è qualcuno pronto a richiamare in fretta.
Quanto vale per te un proprietario?
È la prima cosa da sapere. Un esempio con numeri stimati: una casa che incassa 25.000 euro l’anno, con una commissione del 20%, porta 5.000 euro di commissioni lorde l’anno, da cui togliere i costi di gestione di quella casa. Se il proprietario resta in media tre anni, il valore è ben più alto di un singolo anno. In Italia, secondo Hostaway, le commissioni di gestione vanno in genere dal 15% al 30% del lordo.
Da questo numero ricavi quanto puoi spendere al massimo per acquisire una casa e continuare a guadagnare.
Come si valuta un’agenzia?
Sul costo per contratto firmato, non sul costo per contatto. Un esempio con numeri ipotetici:
| Voce | Mese |
|---|---|
| Compenso agenzia | 1.500 euro |
| Budget pubblicitario | 1.000 euro |
| Contatti ricevuti | 40 |
| Sopralluoghi | 8 |
| Contratti firmati | 2 |
| Costo per contratto | 1.250 euro |
Con un valore di qualche migliaio di euro per contratto può avere senso; se i contratti fossero zero, avresti speso 2.500 euro per 40 numeri di telefono.
Cosa chiedere prima di firmare?
- Cosa intende per contatto: un proprietario con una casa nella tua zona che chiede una gestione, o chiunque lasci un numero?
- Come raccoglie i dati e con quale consenso. Il Garante privacy ha più volte sanzionato chi usava contatti raccolti senza un consenso libero e specifico, e ha chiarito che chi acquista o usa i contatti deve verificarlo, non basta la garanzia del fornitore.
- Telefonate a freddo: chi chiama numeri non consensati deve rispettare il Registro pubblico delle opposizioni.
- Di chi restano account pubblicitari, pagine, dati e testi se interrompi il rapporto.
- Esperienza nel settore: casi concreti con altri gestori, non solo con negozi o ristoranti.
- Durata e recesso: meglio una prova di due-tre mesi che un contratto annuale.
Quando non conviene?
- Se non hai tempo di richiamare i contatti entro poche ore: si raffreddano subito.
- Se non hai una stima e una proposta pronte da mandare.
- Se la tua zona ha poche case adatte agli affitti brevi o regole molto restrittive.
- Se l’agenzia promette numeri di contratti garantiti senza conoscere il tuo mercato.
Ci sono alternative?
- Fare in proprio poche campagne semplici, imparando dai dati.
- Puntare su passaparola e collaborazioni con agenzie immobiliari e amministratori.
- Usare piattaforme di settore che raccolgono proprietari già interessati a una gestione: per esempio BnBmanager Deals offre lead di proprietari in cerca di gestore, in esclusiva per chi li sblocca.
In pratica
- Calcola quanto vale per te un contratto firmato.
- Giudica l’agenzia sul costo per contratto, non per contatto.
- Chiedi come raccoglie i dati e con quale consenso.
- Tieni a tuo nome account pubblicitari e dati.
- Parti con una prova breve e misurabile.
- Organizzati per richiamare ogni contatto in poche ore.