Quanto prende un property manager di percentuale?
In Italia un property manager di affitti brevi trattiene di solito tra il 15% e il 30% degli incassi, a seconda dei servizi inclusi e della zona. Un riferimento comune per la gestione completa è intorno al 20% del lordo delle prenotazioni. Prima di confrontare le offerte verifica su quale base si calcola la percentuale e cosa è compreso.
La percentuale di un property manager è la prima cosa che chiede ogni proprietario e la prima cosa che ogni gestore deve saper spiegare. La risposta breve è: di solito tra il 15% e il 30%, con un riferimento comune intorno al 20% del lordo per una gestione completa. Ma due offerte “al 20%” possono valere cifre molto diverse.
Da cosa dipende la percentuale?
Le guide di settore collegano la commissione soprattutto al livello di servizio:
| Livello di servizio | Cosa comprende di solito | Forbice indicativa |
|---|---|---|
| Solo online (co-hosting, messaggi, calendario) | annuncio, prezzi, comunicazione con gli ospiti | 10–15% |
| Gestione parziale | come sopra più coordinamento pulizie e report | 15–20% |
| Gestione completa | foto, annunci su più portali, prezzi dinamici, ospiti, pulizie, manutenzione, rendiconto | 20–30% |
Pesano anche la zona (in località stagionali o difficili da raggiungere il gestore chiede di più), il numero di case dello stesso proprietario e il prezzo medio per notte: su appartamenti di lusso alcuni gestori applicano percentuali più basse, su monolocali economici più alte.
Su cosa si calcola: lordo o netto?
È il punto che crea più malintesi. Le basi possibili sono:
- lordo prenotazioni: quanto paga l’ospite per il soggiorno, prima delle commissioni dei portali;
- netto portale: quanto arriva dopo la commissione di Airbnb o Booking;
- netto costi: dopo anche pulizie, biancheria e utenze (raro).
La tariffa di pulizia pagata dall’ospite di solito non entra nella base, perché va all’impresa di pulizie. Scrivilo comunque nel contratto. Anche l’imposta di soggiorno resta fuori: non è un ricavo, va al Comune.
Ci sono costi oltre alla percentuale?
Spesso sì. Le voci più comuni:
- avvio: servizio fotografico, creazione annunci, kit di benvenuto, una tantum;
- pulizie e biancheria: di norma pagate dall’ospite, a volte con un ricarico del gestore;
- manutenzioni: a costo, a volte con una piccola maggiorazione per il coordinamento;
- consumabili: carta, sapone, caffè, addebitati a parte o compresi.
Alcuni gestori scelgono modelli diversi: canone fisso mensile, percentuale ridotta più servizi a pagamento, oppure canone garantito al proprietario.
Un esempio con numeri
Bilocale a Napoli con 22.000 euro di prenotazioni lorde in un anno (stima). La commissione del portale è, per ipotesi, il 15%.
| Base | Commissione 20% |
|---|---|
| Lordo prenotazioni (22.000 €) | 4.400 € |
| Netto portale (18.700 €) | 3.740 € |
La differenza è di 660 euro l’anno sulla stessa casa e sulla stessa percentuale. Per questo nel contratto devono essere scritte la percentuale e la base di calcolo.
E dal lato fiscale?
Se il gestore incassa le prenotazioni per conto del proprietario, è sostituto d’imposta: trattiene il 21% sull’importo lordo pagato dall’ospite e lo versa all’Erario. La ritenuta non è un costo del servizio: si scala dalle tasse del proprietario. La commissione del gestore è invece un suo ricavo, con fattura.
Come capire se una percentuale è giusta?
Confronta il netto in tasca al proprietario, non la percentuale. Un gestore al 25% che riempie meglio il calendario e alza il prezzo medio può lasciare più soldi di uno al 18% che lascia la casa vuota a metà settimana.
In pratica
- Considera il 20% del lordo come riferimento comune, non come regola.
- Chiedi sempre la base di calcolo: lordo prenotazioni o netto portale.
- Fatti elencare servizi inclusi e costi extra, una tantum e ricorrenti.
- Escludi dalla base imposta di soggiorno e, di solito, tariffa di pulizia.
- Confronta le offerte sul netto stimato per il proprietario.
- Metti percentuale, base ed extra nero su bianco nel contratto.