Come presentare una proposta di gestione a un proprietario?

Dopo il sopralluogo il proprietario si aspetta un documento. Se arriva tardi, confuso o pieno di promesse, lo confronterà con quello di un altro gestore e sceglierà il più chiaro. La proposta non è un contratto: è il riassunto di cosa farai, quanto renderà e quanto costa, scritto in modo che possa capirlo anche il figlio o il commercialista a cui lo farà leggere.

Quando la mando?

Entro 24–48 ore dal sopralluogo, quando il ricordo è fresco. Meglio ancora: la invii e la presenti in una breve telefonata o videochiamata, così rispondi subito ai dubbi invece di lasciarla in una casella di posta.

Cosa deve contenere?

Sezione	Cosa scrivere
1. La casa	indirizzo, metri quadri, camere, posti letto, punti di forza, lavori consigliati
2. Stima	tre scenari (prudente, medio, buono) con incassi, costi e netto, più il confronto con l’affitto lungo
3. Servizi inclusi	annuncio e foto, portali, prezzi, messaggi, check-in, pulizie coordinate, adempimenti
4. Servizi esclusi o extra	manutenzioni straordinarie, arredo, lavori, servizi su richiesta
5. Compenso	percentuale e base di calcolo, eventuali costi di avvio
6. Costi del proprietario	utenze, condominio, assicurazione, manutenzioni, consumabili
7. Avvio	passi e tempi: documenti, CIN, foto, annunci, prima prenotazione
8. Soldi e report	chi incassa, quando paga il proprietario, cosa contiene il rendiconto mensile
9. Durata e uscita	durata iniziale, rinnovo, preavviso
10. Chi sei	case gestite, recensioni, una referenza

Come scrivo il compenso?

In una frase senza ambiguità. Esempio:

«Compenso: 20% delle prenotazioni lorde, cioè dell’importo pagato dagli ospiti per il soggiorno, prima delle commissioni dei portali. Restano esclusi tariffa di pulizia, pagata dagli ospiti all’impresa, e imposta di soggiorno, versata al Comune. Avvio una tantum: 250 euro per servizio fotografico e creazione degli annunci.»

Il 20% è solo un esempio: è un riferimento comune, ma quello che conta è che base ed extra siano scritti.

Come spiego chi incassa?

Se incassi tu per conto del proprietario, scrivi che tratterrai la ritenuta del 21% sull’importo lordo e la verserai per lui, e che a inizio anno riceverà la Certificazione Unica. Se invece gli incassi arrivano direttamente al proprietario, spiega come ti pagherà il compenso. È la parte su cui i proprietari fanno più domande: meglio anticiparla.

Come la presento a voce?

1. Ricorda in due frasi cosa ti ha detto il proprietario al sopralluogo.
2. Parti dalla stima prudente, non da quella buona.
3. Mostra cosa fai tu e cosa resta a lui.
4. Spiega compenso e rendiconto con un esempio di mese.
5. Chiedi: «C’è qualcosa che non le torna?»
6. Fissa una data per la risposta.

E dopo?

Se il proprietario chiede tempo, concorda un giorno e un’ora per risentirvi. Se dice sì, manda il contratto di gestione entro un giorno, preparato con un legale e uguale per tutti nei punti essenziali. Se dice no, chiedi gentilmente perché: è l’informazione più utile per la prossima proposta.

Un esempio

Valentina, gestore a Torino, invia la proposta per un bilocale il giorno dopo il sopralluogo: sei pagine con foto, tre scenari, compenso al 20% del lordo, avvio in tre settimane e contratto di dodici mesi con tre mesi di preavviso. Il giorno dopo la presenta in videochiamata al proprietario e a sua figlia. Rispondono a due dubbi sulla ritenuta e sulle date bloccate in agosto, e fissano la firma per la settimana seguente.

In pratica

• Manda la proposta entro 48 ore e presentala a voce.
• Includi stima a tre scenari e confronto con l’affitto lungo.
• Elenca servizi inclusi, esclusi e costi del proprietario.
• Scrivi percentuale, base di calcolo ed extra in una frase chiara.
• Spiega chi incassa e cosa succede con la ritenuta.
• Chiudi con una data per la risposta.