Quali obblighi ha un property manager che gestisce affitti brevi per conto dei proprietari?

Chi gestisce case di altri per affitti brevi entra in un ruolo che la legge conosce bene: quello dell’intermediario. Gli obblighi dipendono soprattutto da una domanda: incassi tu i soldi degli ospiti o no?

Se incassi gli affitti: quali obblighi fiscali hai?

Se incassi i canoni o intervieni nel pagamento, sei sostituto d’imposta (decreto-legge 50/2017; dal 1° gennaio 2027 articolo 208 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi, D.Lgs. 117/2026, con gli stessi obblighi). Devi:

• trattenere una ritenuta del 21% sull’importo lordo pagato dall’ospite, a titolo d’acconto, qualunque regime scelga il proprietario;
• versarla con F24, codice tributo 1919, entro il 16 del mese successivo;
• rilasciare al proprietario la Certificazione Unica con le ritenute;
• conservare i documenti per il periodo degli accertamenti fiscali.

E se non incassi?

Se intervieni nella conclusione del contratto (per esempio l’ospite accetta la proposta tramite te) devi comunque comunicare i dati del contratto all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo: dati del locatore, durata, indirizzo, CIN, importo lordo. Se ti limiti a mettere in contatto le parti e l’accordo lo chiudono loro, l’obbligo di comunicazione non scatta.

Quando pubblichi gli annunci tramite un portale, l’Agenzia chiarisce che gli obblighi restano a carico dell’intermediario incaricato dal proprietario: devi informare il portale della tua veste, così che non operi anche lui ritenuta e comunicazione.

Chi si occupa del CIN?

Il CIN è dell’immobile e lo richiede il locatore, ma nella pratica il gestore lo fa spesso su delega. In ogni caso, come gestore che pubblica annunci, hai l’obbligo di indicare il CIN in ognuno. Se pubblichi un annuncio senza codice, la casa del tuo cliente rischia la sanzione e l’annuncio va rimosso.

E l’imposta di soggiorno?

Se incassi tu il corrispettivo, sei responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno verso il Comune: la riscuoti dagli ospiti (salvo che la riscuota già il portale), la versi e presenti la dichiarazione annuale entro il 30 giugno. Le agenzie indicano tutti gli immobili gestiti nella dichiarazione per ciascun Comune.

Alloggiati Web e identificazione?

L’obbligo di identificare gli ospiti e comunicarli alla Questura riguarda chi dà alloggio. Se l’accoglienza la fai tu, organizzati con il proprietario e la Questura per sapere a nome di chi vanno registrate le credenziali, e applica le regole sul riconoscimento “de visu”.

Che inquadramento serve al gestore?

Gestire immobili altrui in modo professionale è un’attività d’impresa: servono partita IVA, iscrizioni e regole contabili. A seconda di come lavori (solo servizi, mediazione, sublocazione) possono servire inquadramenti diversi, anche per la normativa sulla mediazione immobiliare: è un punto da definire con un consulente prima di firmare i contratti con i proprietari.

Un esempio

Lorenzo gestisce otto appartamenti per sei proprietari e incassa tutto sul suo conto. Ogni mese trattiene il 21% su ogni prenotazione e lo versa entro il 16; tiene un foglio con CIN e codice fiscale di ogni proprietario; incassa l’imposta di soggiorno dove il portale non la riscuote e la versa ai Comuni. A inizio anno invia le Certificazioni Uniche ai proprietari ed entro giugno le comunicazioni dei contratti e le dichiarazioni dell’imposta di soggiorno.

In pratica

• Metti per iscritto, nel mandato, chi incassa, chi chiede il CIN e chi fa Alloggiati Web.
• Se incassi, applica la ritenuta del 21% e versala entro il 16 del mese successivo.
• Raccogli dati fiscali e CIN di ogni immobile prima di pubblicare.
• Verifica per ogni Comune chi riscuote l’imposta di soggiorno.
• Rispetta le scadenze del 30 giugno e della Certificazione Unica.
• Definisci con un consulente il tuo inquadramento d’impresa.