Ritenuta del 21% sugli affitti brevi: quando l'intermediario è sostituto d'imposta?

Il decreto-legge 50/2017 ha dato regole precise a chi fa da intermediario nelle locazioni brevi: agenzie immobiliari, property manager, gestori di portali online. Se l’intermediario tocca anche i soldi, diventa sostituto d’imposta: trattiene una parte dell’incasso e la versa all’Erario al posto del proprietario. Dal 1° gennaio 2027 queste regole passano nell’articolo 208 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026), con la stessa ritenuta del 21%; per i redditi del 2026 vale ancora il decreto-legge 50/2017.

Chi deve applicare la ritenuta?

Chi esercita attività di intermediazione immobiliare in modo professionale, anche non esclusivo, tradizionale o tramite portale, e incassa i canoni o interviene nel pagamento. Non contano la forma giuridica né la residenza:

• gli intermediari non residenti con stabile organizzazione in Italia operano tramite essa;
• quelli residenti nell’Unione europea senza stabile organizzazione possono adempiere direttamente o nominare un rappresentante fiscale;
• quelli extra UE senza stabile organizzazione nell’Unione devono nominare un rappresentante fiscale; in mancanza, rispondono in solido le società italiane dello stesso gruppo.

Banche, circuiti di carte e servizi di pagamento online non applicano la ritenuta: sono solo prestatori di servizi di pagamento.

Quanto e su cosa?

• 21%, sempre a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime che sceglie il proprietario (cedolare al 21%, al 26% o tassazione ordinaria). Così stabilisce la legge di bilancio 2024.
• Si calcola sull’intero importo che l’ospite deve pagare al locatore, compresa l’eventuale provvigione dell’intermediario se è inclusa nel prezzo.
• Restano fuori depositi cauzionali e penali, e la provvigione addebitata a parte.

Come si versa?

Con il modello F24, entro il 16 del mese successivo a quello della trattenuta, con il codice tributo 1919. L’intermediario può fare un unico versamento cumulativo al mese.

Quali altri obblighi ha l’intermediario?

• Comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi tramite lui (nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata, indirizzo, CIN, anno e importo lordo) entro il 30 giugno dell’anno successivo. La sanzione per comunicazione omessa, incompleta o infedele va da 250 a 2.000 euro, dimezzata se si rimedia entro 15 giorni.
• Rilasciare la certificazione (Certificazione Unica) al locatore con l’importo delle ritenute.
• Conservare i dati per tutto il periodo in cui l’Agenzia può fare accertamenti.

Se l’intermediario si limita a pubblicare l’annuncio e l’ospite accetta direttamente con il proprietario, non deve comunicare i dati del contratto.

E se il proprietario usa un’agenzia che pubblica sui portali?

Gli obblighi sono a carico dell’intermediario a cui il proprietario ha dato l’incarico. Per esempio, l’agente immobiliare incaricato che pubblica l’offerta su una piattaforma deve fare comunicazione e ritenuta, e informare la piattaforma della sua veste, perché non li faccia anche lei.

Un esempio

Un ospite paga 1.000 euro tramite il property manager di Marco. Il gestore trattiene 210 euro di ritenuta, la versa con F24 entro il 16 del mese dopo e, dedotte le sue commissioni, gira il resto a Marco. L’anno successivo Marco riceve la Certificazione Unica e in dichiarazione calcola l’imposta dovuta, scalando i 210 euro già versati.

In pratica

• Se incassi per conto dei proprietari, trattieni il 21% su ogni pagamento.
• Versa con F24, codice 1919, entro il 16 del mese successivo.
• Raccogli dai proprietari codice fiscale e CIN di ogni immobile.
• Comunica i dati dei contratti entro il 30 giugno e rilascia la Certificazione Unica.
• Se il proprietario ha partita IVA per l’attività di affitto, chiarisci per iscritto il suo inquadramento.