Come si dichiarano i redditi degli affitti brevi e cos'è la CU locazioni brevi?
I redditi degli affitti brevi si indicano nella dichiarazione dei redditi (730 o modello Redditi) dell'anno successivo, scegliendo cedolare secca o tassazione ordinaria. Se un portale o un gestore ha incassato per te, ti rilascia la Certificazione Unica con incassi e ritenute del 21%, che scali dall'imposta. Il proprietario dichiara anche gli affitti incassati direttamente.
Gli affitti brevi fatti da privato producono un reddito che va dichiarato ogni anno. La buona notizia è che, quando c’è di mezzo un portale o un gestore che incassa, gran parte dei dati arriva già certificata.
Cos’è la CU locazioni brevi?
È la Certificazione Unica che l’intermediario che ha incassato per te (portale, agenzia, property manager) deve rilasciarti. Riporta gli importi lordi incassati per tuo conto e le ritenute del 21% che ha trattenuto e versato allo Stato. I dati della CU confluiscono anche nella dichiarazione precompilata dell’Agenzia delle Entrate, ma vanno sempre controllati.
Cosa devo dichiarare?
- Tutti i corrispettivi delle locazioni brevi dell’anno: quelli passati dagli intermediari (con CU) e quelli incassati direttamente, che nessuno certifica al posto tuo.
- La scelta del regime: cedolare secca (21% su una sola casa a scelta, 26% sulle altre) oppure tassazione ordinaria IRPEF.
- Le ritenute subite, che si scalano dall’imposta dovuta. Se le ritenute superano l’imposta, la differenza si recupera a credito o a rimborso.
I dati dell’immobile vanno nel quadro dei fabbricati (quadro B del 730 o quadro RB del modello Redditi persone fisiche). Chi subaffitta o è comodatario dichiara invece i compensi tra i redditi diversi.
Su quale importo?
Con la cedolare si paga sull’intero canone, senza la riduzione del 5% prevista nella tassazione ordinaria degli affitti. Rientrano anche i servizi accessori compresi nel prezzo (pulizie, biancheria). Le commissioni del portale, se comprese nel prezzo pagato dall’ospite, fanno parte dell’importo su cui si calcola la ritenuta.
E se la casa è cointestata?
Se il contratto è intestato a uno solo dei comproprietari, la ritenuta è certificata solo a lui e solo lui può scalarla. Gli altri dichiarano comunque la loro quota di reddito, con cedolare o tassazione ordinaria.
Il CIN entra nella dichiarazione?
La legge di bilancio 2025 (legge 207/2024) ha previsto che si stabiliscano le modalità per indicare il CIN nelle dichiarazioni fiscali, nella Certificazione Unica e nelle comunicazioni degli intermediari, che già lo riportano. Tieni il CIN a portata di mano quando prepari il 730.
Un esempio
Nel 2026 Roberta incassa 12.000 euro tramite un portale e 3.000 euro da prenotazioni dirette, per un solo appartamento. La CU del portale riporta 12.000 euro e 2.520 euro di ritenute. Nel 730 dichiara 15.000 euro, sceglie la cedolare al 21% (3.150 euro), scala i 2.520 euro già trattenuti e versa la differenza di 630 euro.
In pratica
- Raccogli le CU di tutti i portali e gestori entro la primavera.
- Somma anche gli incassi diretti, che non hanno CU.
- Scegli il regime e indica quale casa va al 21%.
- Scala le ritenute subite.
- Controlla la precompilata: i dati vanno verificati, non accettati a occhi chiusi.
- Dal 2026, con più di due appartamenti in locazione breve, il reddito è d’impresa.