Da quanti appartamenti serve la partita IVA per gli affitti brevi?

La regola sta nel comma 595 dell’articolo 1 della legge 178/2020, modificato dalla legge di bilancio 2026 (legge 199/2025, articolo 1, comma 17). Dal periodo d’imposta 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo a chi destina a questa attività non più di due appartamenti per anno. Oltre, l’attività “da chiunque esercitata” si presume svolta in forma imprenditoriale. Dal 1° gennaio 2027 la stessa soglia passa nell’articolo 207, comma 4, del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026), e i rinvii al comma 595 valgono per la nuova norma.

Cosa cambia rispetto a prima?

Periodo	Appartamenti in locazione breve da privato
2021-2025	fino a 4
dal 2026	fino a 2

La presunzione è considerata assoluta: superata la soglia non serve dimostrare altro, l’attività è d’impresa.

Cosa comporta essere “impresa”?

• Partita IVA e iscrizione al Registro delle imprese con relativi contributi previdenziali, secondo le regole del tuo caso.
• SCIA al SUAP del Comune per la locazione in forma imprenditoriale.
• Reddito d’impresa: niente cedolare secca, si applicano le regole dell’IRPEF d’impresa (eventualmente il regime forfettario, se ne hai i requisiti).
• Requisiti di sicurezza degli impianti previsti per le attività d’impresa.
• I portali e gli intermediari, se comunichi la partita IVA, possono non applicare la ritenuta del 21% e trattano il rapporto come attività d’impresa.

Come si contano gli appartamenti?

Ecco i punti chiari:

• si contano gli appartamenti destinati alla locazione breve nell’anno: una casa affittata con un normale contratto 4+4 o a canone concordato non entra nel conteggio;
• il conteggio è per persona fisica e per periodo d’imposta;
• la soglia si riferisce agli appartamenti, cioè alle unità abitative.

Ci sono invece punti su cui le indicazioni ufficiali non sono ancora complete, ed è per questo che la pagina è segnata da verificare:

• come si contano le case in comproprietà (per esempio tre case possedute al 50% con il coniuge);
• come si considera chi affitta stanze di più abitazioni;
• cosa succede a chi supera la soglia solo per una parte dell’anno, dato che la legge non ha previsto un periodo transitorio.

In questi casi è importante farsi seguire da un commercialista prima di iniziare la stagione.

Esiste l’impresa anche sotto la soglia?

Sì. Sotto i due appartamenti si è presunti privati, ma l’attività può essere comunque d’impresa se ne ha le caratteristiche: per esempio se offri servizi tipici alberghieri come colazione, pasti, transfer o noleggi, o se hai una vera organizzazione stabile.

Un esempio

Nel 2025 Stefano affittava tre appartamenti con locazioni brevi da privato, entro il vecchio limite di quattro. Per il 2026 ha due strade: tenere due case in locazione breve e affittare la terza con un contratto abitativo ordinario, restando privato; oppure continuare con tre case in locazione breve, aprendo la partita IVA e presentando la SCIA. Sceglie con il suo commercialista dopo aver confrontato costi e tasse delle due soluzioni.

In pratica

• Elenca gli appartamenti che userai per locazioni brevi nell’anno.
• Con più di due, prepara partita IVA, SCIA e inquadramento previdenziale prima di affittare.
• Non contare le case affittate con contratti abitativi ordinari.
• Per comproprietà e stanze, chiedi un parere scritto al tuo consulente.
• Comunica ai portali il tuo inquadramento corretto.