Quando serve la SCIA per gli affitti brevi?

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è la pratica con cui si comunica al Comune l’avvio di un’attività economica. Per gli affitti brevi la regola nazionale è nel comma 8 dell’articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023.

Chi deve presentarla?

Chi esercita la locazione per finalità turistiche o la locazione breve in forma imprenditoriale, direttamente o tramite intermediari. Per le società la presenta il legale rappresentante. La SCIA va al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del Comune dove si trova l’immobile, per via telematica.

Il privato che affitta una o due case senza organizzazione d’impresa, di regola, non deve presentare la SCIA nazionale. Restano però le eventuali comunicazioni chieste dalla Regione o dal Comune.

Quando l’attività diventa “imprenditoriale”?

La legge richiama la presunzione del comma 595 della legge 178/2020. Dal periodo d’imposta 2026, con la legge di bilancio 2026 (legge 199/2025), la soglia è scesa: se nell’anno destini alla locazione breve più di due appartamenti, l’attività si presume svolta in forma d’impresa, da chiunque sia esercitata. Fino al 2025 il limite era di quattro appartamenti. Dal 1° gennaio 2027 la presunzione passa nell’articolo 207, comma 4, del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026), e i rinvii al comma 595 valgono per la nuova norma.

L’attività può essere imprenditoriale anche sotto la soglia, per esempio se offri servizi tipici di un albergo (colazione, pasti, noleggio auto) o se hai una vera organizzazione stabile.

C’è un modulo unico?

Sì. La Conferenza Unificata ha approvato a dicembre 2024 un modulo unificato per la SCIA delle locazioni in forma imprenditoriale, poi recepito dalle Regioni con eventuali adattamenti. Si compila sul portale del SUAP del tuo Comune. Dopo la presentazione puoi iniziare subito; il Comune ha un periodo di tempo per controllare e, se mancano requisiti, può vietare la prosecuzione.

E per B&B, affittacamere e case vacanze?

Queste sono strutture ricettive disciplinate dalle leggi regionali, e molte Regioni chiedono la SCIA (o una comunicazione) già per aprirle, anche quando sono gestite in forma non imprenditoriale. È un obbligo diverso da quello del comma 8, che riguarda le locazioni. Verifica la legge della tua Regione.

Cosa cambia con la SCIA, oltre alla pratica?

Chi è in forma d’impresa, oltre alla SCIA, deve:

• rispettare i requisiti di sicurezza degli impianti previsti da norme statali e regionali;
• inquadrarsi fiscalmente come impresa, con partita IVA e regole contabili e previdenziali dell’attività d’impresa;
• uscire dal regime fiscale delle locazioni brevi e quindi dalla cedolare secca.

Quanto si rischia senza SCIA?

Da 2.000 a 10.000 euro, a seconda delle dimensioni della struttura o dell’immobile.

Un esempio

Nel 2025 Davide affittava quattro bilocali con locazioni brevi da privato, entro il limite di allora. Dal 2026 la soglia è due appartamenti: continuando con quattro, la sua attività si presume d’impresa. Deve aprire la partita IVA, presentare la SCIA al SUAP del Comune in cui si trovano gli appartamenti (chiedendo allo sportello se serve una pratica per ciascun immobile) e verificare gli impianti.

In pratica

• Conta quanti appartamenti destini alla locazione breve nell’anno.
• Se sono più di due, prepara partita IVA e SCIA prima di continuare.
• Presenta la SCIA al SUAP del Comune in cui si trova l’immobile.
• Se gestisci un B&B o un affittacamere, controlla anche gli obblighi regionali.
• Tieni copia della ricevuta della SCIA con i documenti dell’attività.