Cosa prevede l'articolo 13-ter del DL 145/2023 sugli affitti brevi?

L’articolo 13-ter si intitola “Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale”. Non era nel testo originale del decreto-legge 145/2023 (il cosiddetto decreto “Anticipi” dell’ottobre 2023): è stato aggiunto dalla legge di conversione 191/2023, del 15 dicembre 2023.

È la norma nazionale di riferimento per chi affitta ai turisti. Ecco cosa contiene, comma per comma, in parole semplici.

Il CIN e la banca dati (commi 1-5)

• Il Ministero del Turismo assegna un codice identificativo nazionale a ogni unità abitativa data in locazione turistica o breve e a ogni struttura ricettiva, e gestisce la banca dati nazionale (BDSR).
• Le Regioni e i Comuni che avevano già un codice proprio lo ricodificano e trasmettono i dati al Ministero.
• Il CIN si chiede online, con una dichiarazione sostitutiva che attesta i dati catastali e, per i locatori, il rispetto dei requisiti di sicurezza.

Dove va mostrato il codice (comma 6)

Chi affitta deve esporre il CIN all’esterno dell’edificio, rispettando i vincoli urbanistici e paesaggistici, e indicarlo in ogni annuncio. Anche agenzie e portali devono indicarlo nei loro annunci.

I requisiti di sicurezza (comma 7)

• Per tutte le unità: rilevatori funzionanti di gas combustibili e di monossido di carbonio ed estintori portatili a norma, accessibili e visibili, almeno uno ogni 200 metri quadrati e uno per piano.
• Per chi è impresa: anche i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalle norme statali e regionali.

La SCIA per le imprese (comma 8)

Chi esercita la locazione turistica o breve in forma imprenditoriale presenta la SCIA al SUAP del Comune. Il comma richiama la presunzione di impresa della legge 178/2020, che dal 2026 scatta oltre i due appartamenti in locazione breve. Dal 1° gennaio 2027 la presunzione passa nell’articolo 207, comma 4, del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026), e il rinvio vale per la nuova norma.

Le sanzioni (commi 9-11)

Violazione	Sanzione
Senza CIN	800 - 8.000 euro
CIN non esposto o non indicato	500 - 5.000 euro per unità, più rimozione annuncio
Mancano rilevatori o estintori (non impresa)	600 - 6.000 euro per violazione
Impresa senza SCIA	2.000 - 10.000 euro

Se la Regione punisce già la stessa condotta, vale la sanzione regionale. Le sanzioni le applica il Comune tramite la polizia locale, e i proventi restano al Comune.

Controlli fiscali (commi 11-12)

Gli esiti dei controlli vengono trasmessi anche all’Agenzia delle Entrate. Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza fanno analisi del rischio congiunte per individuare chi affitta senza CIN, e i dati della banca dati nazionale sono utilizzabili per i controlli fiscali e contributivi.

Quando è entrato in vigore (comma 15)

Le regole sono efficaci dal sessantesimo giorno dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso sull’entrata in funzione della banca dati. L’avviso è uscito il 3 settembre 2024, quindi le regole valgono dal 2 novembre 2024; il Ministero ha poi indicato il 1° gennaio 2025 come termine per mettersi in regola.

Un esempio di lettura pratica

Per un privato con un appartamento, l’articolo 13-ter si traduce in quattro azioni: chiedere il CIN, installare estintore e rilevatori, esporre il codice fuori dal palazzo e scriverlo negli annunci. Per chi supera i due appartamenti si aggiungono SCIA e requisiti degli impianti.

In pratica

• Leggi l’articolo 13-ter su Normattiva nel testo vigente.
• Verifica le regole aggiuntive della tua Regione.
• Metti in ordine CIN, esposizione, sicurezza e, se serve, SCIA.
• Ricorda che i dati del CIN arrivano anche al fisco.