Normativa, CIN e obblighi

Gli adempimenti obbligatori per ogni immobile: CIN, Questura, statistiche, imposta di soggiorno e sicurezza.

46 risposte

• Airbnb riscuote in automatico l'imposta di soggiorno?Solo in alcuni Comuni. Dal 2024 Airbnb indica di avere l'obbligo di riscuotere l'imposta per i soggiorni fino a 30 giorni, ma la attiva Comune per Comune e avvisa gli host della data di partenza. Dove non la riscuote, l'host resta l'unico responsabile. Per vedere la tua situazione: editor dell'annuncio, Imposte.
• Bisogna comunicare i dati ISTAT dei flussi turistici negli affitti brevi?In molte Regioni sì: chi affitta a turisti deve trasmettere arrivi e presenze degli ospiti, in forma anonima, tramite il portale statistico regionale, che poi li passa all'ISTAT. Obbligo, portale, scadenze e sanzioni cambiano da Regione a Regione. È un adempimento diverso da Alloggiati Web: di norma vanno fatti entrambi.
• Bisogna registrare su Alloggiati Web anche gli ospiti italiani?Sì. L'obbligo dell'articolo 109 del TULPS riguarda tutte le persone alloggiate, senza distinzione di nazionalità: italiani, cittadini UE e stranieri extra UE. Per gli italiani cambia solo la compilazione: luogo di nascita e luogo di rilascio del documento si indicano con il Comune, non con lo Stato.
• Cedolare secca sugli affitti brevi: 21% o 26%?Dal 2024 la cedolare secca sulle locazioni brevi è al 26%, ridotta al 21% per una sola casa all'anno, scelta da te nella dichiarazione dei redditi. Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo se destini a questa attività al massimo due appartamenti: oltre, l'attività si presume d'impresa e la cedolare non si applica.
• Che differenza c'è tra affitto breve, affittacamere e B&B?L'affitto breve è un contratto fino a 30 giorni per una casa o parte di essa, con servizi minimi legati all'alloggio. Affittacamere e B&B sono strutture ricettive previste dalle leggi regionali: offrono camere con servizi (il B&B anche la colazione) e si avviano con la pratica regionale. Offrire la colazione esclude il regime fiscale degli affitti brevi.
• Che differenza c'è tra CIN e CIR (o CIU) regionale?Il CIR (o CIU, CITRA e simili) è il codice rilasciato dalla Regione o dal Comune; il CIN è il codice nazionale del Ministero del Turismo. Il CIN non cancella i codici regionali: dove esistono, di solito si ottiene prima il codice regionale e poi il CIN. Negli annunci alcune Regioni chiedono solo il CIN, altre entrambi.
• Che differenza c'è tra locazione turistica e casa vacanze?La locazione turistica è un normale affitto di una casa a chi viene in vacanza, regolato dal codice civile e dalle norme sulle locazioni brevi. La casa vacanze (CAV) è una struttura ricettiva extralberghiera prevista dalle leggi regionali, con requisiti, servizi e pratiche propri, di solito SCIA o comunicazione al Comune. Entrambe hanno bisogno del CIN.
• Chi deve avere il CIN?Il CIN serve a chiunque affitti, anche solo in parte, una casa per finalità turistiche o con contratti di locazione breve fino a 30 giorni, e a tutte le strutture ricettive, alberghiere ed extralberghiere. Vale per privati e imprese, per una casa sola o per molte: serve un codice per ogni unità affittata.
• Chi fa i controlli sugli affitti brevi e come?Non c'è un unico controllore. Il Comune, con la polizia locale, verifica CIN, esposizione, dispositivi di sicurezza e SCIA e applica le multe; Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza incrociano i dati per scovare chi affitta senza CIN o non dichiara; le forze di polizia controllano Alloggiati Web; l'ufficio tributi comunale l'imposta di soggiorno.
• Come accedere con SPID alla piattaforma del Ministero del Turismo per il CIN?Vai su bdsr.ministeroturismo.gov.it, clicca su 'Ottieni CIN' e accedi con SPID o CIE del titolare. Vedrai le strutture collegate al tuo codice fiscale. Gli stranieri senza SPID si registrano per avere credenziali dal Ministero, con tempi di verifica. Chi è indicato come delegato deve caricare la delega firmata e il documento del titolare.
• Come delegare il property manager per Alloggiati Web?Non esiste una delega unica nazionale: le credenziali sono personali e le rilascia la Questura della provincia. Il gestore può chiedere credenziali proprie, per esempio con l'utenza 'gestione appartamenti' prevista da alcune Questure per chi gestisce più alloggi privati, allegando il titolo che lo lega all'immobile. Le credenziali del proprietario non vanno condivise.
• Come funziona la comunicazione degli ospiti alla Questura con Alloggiati Web?Chi affitta per meno di 30 giorni deve comunicare le generalità di ogni ospite alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo; per soggiorni più brevi di 24 ore la comunicazione va fatta subito all'arrivo. Le credenziali si chiedono alla Questura competente. Chi non comunica rischia una sanzione penale.
• Come ottenere le credenziali Alloggiati Web in Questura?Si scarica dal sito della Questura della provincia dove si trova l'immobile il modulo di richiesta (diverso per privati e per imprese), si allegano documento d'identità e documenti dell'immobile e si invia tutto, di solito via email o PEC in un unico PDF. La richiesta è gratuita e va fatta prima del primo ospite.
• Come presentare la SCIA al SUAP per una casa vacanze?La casa vacanze è una struttura ricettiva extralberghiera regolata dalla legge regionale, quindi la SCIA si fa con il modulo regionale, online, sul portale SUAP del Comune dove si trova l'immobile (spesso tramite impresainungiorno.gov.it), con firma digitale e allegati come planimetria e dichiarazioni sui requisiti. Dopo l'invio si può iniziare; poi seguono codice regionale, CIN e Questura.
• Come si compila la dichiarazione annuale dell'imposta di soggiorno?Si usa il modello approvato con decreto del 29 aprile 2022, da inviare solo online tramite i servizi Entratel o Fisconline entro il 30 giugno dell'anno successivo. Si indicano il Comune, i dati di ogni alloggio, le presenze ordinarie ed esenti e il totale versato nell'anno. Va presentata anche senza ospiti; i soggiorni riscossi da un portale li dichiara il portale.
• Come si dichiarano i redditi degli affitti brevi e cos'è la CU locazioni brevi?I redditi degli affitti brevi si indicano nella dichiarazione dei redditi (730 o modello Redditi) dell'anno successivo, scegliendo cedolare secca o tassazione ordinaria. Se un portale o un gestore ha incassato per te, ti rilascia la Certificazione Unica con incassi e ritenute del 21%, che scali dall'imposta. Il proprietario dichiara anche gli affitti incassati direttamente.
• Come si richiede il CIN sul portale BDSR?Si accede al portale BDSR del Ministero del Turismo con SPID o CIE, si controlla che l'immobile compaia tra quelli collegati al proprio codice fiscale (o lo si segnala), si completano i dati catastali, si dichiara il rispetto dei requisiti di sicurezza e si invia. La richiesta è gratuita e il codice si scarica dal portale.
• Come si versa l'imposta di soggiorno al Comune?Ogni Comune decide tempi e modi nel proprio regolamento: di solito ci si registra al portale comunale dell'imposta, si dichiarano i pernottamenti del periodo (mese, trimestre o altro) e si paga con il sistema indicato, spesso un avviso pagoPA. Si versa solo l'imposta riscossa direttamente, non quella già incassata da un portale.
• Cos'è il CIN per gli affitti brevi?Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è il codice che il Ministero del Turismo assegna a ogni casa affittata per brevi periodi o a fini turistici e a ogni struttura ricettiva. Si chiede gratis sul portale BDSR, va esposto fuori dall'edificio e scritto in ogni annuncio. È obbligatorio dal 1° gennaio 2025.
• Cos'è il codice identificativo regionale e quali regioni lo richiedono?È il codice che alcune Regioni e Province autonome assegnano a strutture ricettive e case in affitto turistico, prima e accanto al CIN nazionale. Ha nomi diversi (CIR, Citra, CIU e altri). Lo prevedono, tra le altre, Lombardia, Piemonte, Liguria, Veneto, Lazio e Sicilia. Non esiste un elenco nazionale ufficiale: va verificato sul sito della propria Regione.
• Cos'è la Banca dati nazionale delle strutture ricettive?È la BDSR, l'archivio del Ministero del Turismo che raccoglie tutte le strutture ricettive e le case affittate per brevi periodi o a fini turistici, e assegna a ciascuna il CIN. È alimentata dai dati delle Regioni, è attiva dal 3 settembre 2024 e i suoi dati sono a disposizione dell'amministrazione finanziaria per i controlli.
• Cos'è una locazione breve e cosa significa il limite dei 30 giorni?La locazione breve è un contratto di affitto di un immobile abitativo in Italia, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato tra persone fisiche fuori da un'attività d'impresa. Può includere biancheria, pulizia e utenze, e vale anche per sublocazioni, comodatari e singole stanze. Il limite dei 30 giorni si valuta per ogni contratto.
• Cosa cambia con il regolamento europeo sugli affitti brevi?Il Regolamento (UE) 2024/1028, applicato dal 20 maggio 2026, non vieta e non limita gli affitti brevi: armonizza la registrazione degli alloggi e obbliga i portali a mostrare il numero di registrazione, a fare controlli e a trasmettere periodicamente i dati di attività alle autorità. In Italia il numero di registrazione è di fatto il CIN; i dettagli nazionali vanno verificati.
• Cosa fare se la struttura non risulta nella banca dati del CIN?Prima controlla di essere entrato con il codice fiscale giusto, di aver tolto i filtri e di aver già ottenuto l'eventuale codice regionale. Se l'immobile ancora non c'è, usa nella BDSR la funzione 'Segnala struttura mancante': la Regione verifica i dati e, se non risponde entro 30 giorni, puoi ricevere un CIN 'non verificato'.
• Cosa prevede l'articolo 13-ter del DL 145/2023 sugli affitti brevi?L'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023, inserito dalla legge 191/2023, ha creato il CIN e la banca dati nazionale delle strutture ricettive, l'obbligo di esporre il codice fuori dall'edificio e negli annunci, i requisiti di sicurezza (rilevatori ed estintori), la SCIA per chi affitta in forma d'impresa e le relative sanzioni. È efficace dal 2 novembre 2024.
• Cosa succede se non si comunicano gli ospiti alla Questura?Non comunicare gli ospiti viola l'articolo 109 del TULPS ed è un reato contravvenzionale: arresto fino a tre mesi o ammenda fino a 206 euro, secondo l'articolo 17 del TULPS. Vale anche per il privato con un solo appartamento. Inviare in ritardo, mandare i nomi per email o ospitare prima di avere le credenziali non mette in regola.
• Cosa succede se non si versa l'imposta di soggiorno?Il gestore resta debitore verso il Comune dell'imposta non versata, più interessi e sanzione. Per l'omesso o tardivo versamento si applica la sanzione dell'articolo 13 del d.lgs. 471/1997, nel 2026 pari al 25% dell'importo, ridotta se si paga presto. Per la dichiarazione omessa o infedele la sanzione va dal 100 al 200%. Dal 2027 cambiano le regole.
• Da quando è obbligatorio il CIN e quali sono le scadenze?La banca dati nazionale è attiva dal 3 settembre 2024 e le regole sono in vigore dal 2 novembre 2024. Il Ministero ha fissato al 1° gennaio 2025 il termine per mettersi in regola. Oggi chi inizia ad affittare deve avere il CIN prima di pubblicare annunci, perché il codice va indicato in ogni annuncio.
• Da quanti appartamenti serve la partita IVA per gli affitti brevi?Dal 2026 puoi gestire da privato, senza partita IVA, al massimo due appartamenti in locazione breve all'anno. Dal terzo l'attività si presume d'impresa: servono partita IVA, SCIA al Comune e tassazione come reddito d'impresa, senza cedolare secca. Fino al 2025 il limite era di quattro appartamenti.
• Dove inserire il CIN su Airbnb e Booking?Su Airbnb il CIN si inserisce nell'editor dell'annuncio, alla voce Impostazioni e poi Normative, nella sezione dedicata al codice identificativo nazionale. Su Booking.com si inserisce dall'extranet, nella scheda Struttura, tra le informazioni generali, dove c'è il campo per CIN e codici regionali. Va fatto per ogni annuncio.
• Dove va esposto il CIN: annunci, ingresso e targa?Il CIN va indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato (portali, sito, social, volantini), ed esposto all'esterno dell'edificio dove si trova l'alloggio, rispettando eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. La legge non fissa un formato: spesso si usa una targhetta vicino al citofono. Anche portali e agenzie devono mostrarlo negli annunci.
• Il CIN si paga?No. Il CIN si chiede gratis sul portale BDSR del Ministero del Turismo, accedendo con SPID o CIE, e non serve un intermediario. Le spese vere sono quelle collegate: estintore e rilevatori da installare prima della richiesta, la targhetta da esporre, eventuali pratiche regionali o comunali e, se lo scegli, il compenso di chi fa la pratica per te.
• Il contratto di affitto breve va registrato?Di regola no: i contratti di locazione breve fino a 30 giorni, se non sono fatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata, non devono essere registrati all'Agenzia delle Entrate. Attenzione però ai rapporti con lo stesso inquilino che superano i 30 giorni complessivi nell'anno: lì la registrazione può diventare necessaria.
• Il self check-in è legale? Le regole sull'identificazione degli ospitiIl self check-in con sola cassetta per chiavi o codice, senza vedere l'ospite, non è considerato conforme dal Ministero dell'Interno. Il Consiglio di Stato, a novembre 2025, ha confermato la circolare che chiede l'identificazione di persona, ammettendo in linea di principio sistemi video in tempo reale. I dettagli tecnici restano in parte incerti.
• Imposta di soggiorno negli affitti brevi: chi la paga e chi la versa?L'imposta di soggiorno la paga l'ospite, ma la incassa e la versa al Comune il gestore, che ne è responsabile. Se un portale o un intermediario incassa l'affitto, la responsabilità passa a lui. Importi ed esenzioni li decide ogni Comune. Entro il 30 giugno va presentata la dichiarazione annuale dell'anno precedente.
• Quali dispositivi di sicurezza servono per gli affitti brevi: rilevatori di gas, monossido ed estintori?Ogni casa affittata a turisti deve avere rilevatori funzionanti di gas e di monossido di carbonio ed estintori a norma: almeno uno per piano e uno ogni 200 metri quadrati, visibili e accessibili. I rilevatori non servono se in casa non c'è gas e il rischio è escluso con certezza. La multa va da 600 a 6.000 euro.
• Quali obblighi ha un property manager che gestisce affitti brevi per conto dei proprietari?Il property manager che incassa gli affitti è sostituto d'imposta: trattiene il 21%, lo versa con F24, comunica i contratti all'Agenzia entro il 30 giugno e rilascia la Certificazione Unica. È anche responsabile dell'imposta di soggiorno che incassa e deve indicare il CIN negli annunci. È un'attività d'impresa, con partita IVA propria.
• Quali sono le sanzioni per chi non ha il CIN o non lo espone?Affittare senza CIN costa da 800 a 8.000 euro; non esporlo o non indicarlo negli annunci da 500 a 5.000 euro per unità, con rimozione dell'annuncio. Senza estintore o rilevatori la multa va da 600 a 6.000 euro per violazione; senza SCIA, se l'attività è d'impresa, da 2.000 a 10.000 euro. Le multe le applica il Comune.
• Quali sono tutti gli obblighi per chi fa affitti brevi in Italia?Chi affitta a turisti deve: ottenere il CIN (e l'eventuale codice regionale), esporlo fuori e negli annunci, avere estintore e rilevatori, identificare gli ospiti e comunicarli alla Questura, gestire l'imposta di soggiorno, inviare i flussi turistici dove richiesto e dichiarare i redditi. Con più di due appartamenti servono anche partita IVA e SCIA.
• Quando serve la SCIA per gli affitti brevi?La SCIA va presentata al SUAP del Comune da chi affitta case per finalità turistiche o con locazioni brevi in forma imprenditoriale. Dal 2026 l'attività si presume d'impresa quando si destinano alla locazione breve più di due appartamenti. Senza SCIA la sanzione va da 2.000 a 10.000 euro. B&B e affittacamere seguono anche le regole regionali.
• Quanto tempo ci vuole per ottenere il CIN?Se l'appartamento compare già nella banca dati BDSR e i dati sono completi, il CIN arriva in pochi minuti: il manuale del Ministero indica una mail di conferma entro pochi minuti dall'invio. Se l'immobile manca e va segnalato, la Regione ha 30 giorni per verificare; trascorsi senza risposta si ottiene un CIN 'non verificato'.
• Ritenuta del 21% sugli affitti brevi: quando l'intermediario è sostituto d'imposta?Agenzie, property manager e portali che incassano l'affitto o intervengono nel pagamento devono trattenere il 21% dell'importo lordo come acconto d'imposta e versarlo allo Stato, come sostituti d'imposta. Lo fanno qualunque regime fiscale scelga il proprietario. Devono anche comunicare i dati dei contratti entro il 30 giugno e rilasciare la Certificazione Unica.
• Serve l'APE per affittare casa ai turisti?La legge non nomina espressamente gli affitti brevi, quindi la risposta non è univoca. L'APE va reso disponibile a ogni nuovo inquilino e la clausola nel contratto riguarda i contratti soggetti a registrazione, cosa che di norma non vale per gli affitti sotto i 30 giorni. Negli annunci gli indici energetici vanno indicati, salvo case usate meno di quattro mesi l'anno.
• Si possono ricevere i documenti degli ospiti su WhatsApp?È sconsigliato. Il Garante privacy, con una nota del 29 aprile 2026, chiede di non raccogliere i documenti con foto dallo smartphone o app di messaggistica come WhatsApp, e ricorda che le copie vanno cancellate subito dopo l'invio ad Alloggiati Web. Inoltre la foto del documento non sostituisce il riconoscimento dell'ospite con riscontro visivo.
• Si può affittare una sola stanza con un affitto breve?Per il fisco sì: la locazione di singole stanze di un'abitazione rientra nel regime delle locazioni brevi e nella cedolare secca. Servono comunque CIN, comunicazione degli ospiti alla Questura e imposta di soggiorno dove prevista. Alcune Regioni però considerano l'affitto di camere un'attività di affittacamere o B&B, con pratiche proprie: va verificato.
• Vanno registrati anche i bambini su Alloggiati Web?Sì, tutti gli ospiti vanno comunicati, neonati e minori compresi. Per le famiglie il portale prevede un inserimento semplificato: gli estremi del documento si indicano solo per il capofamiglia, mentre per i figli bastano nome, cognome, sesso, data e luogo di nascita e cittadinanza. Il documento dei minori va comunque controllato all'arrivo.