Che differenza c'è tra locazione turistica e casa vacanze?

Le due formule si somigliano agli occhi dell’ospite: in entrambi i casi prenota un appartamento intero. Per la legge però sono due cose diverse, con regole diverse.

Cos’è la locazione turistica?

È un contratto di affitto tra chi mette a disposizione la casa e chi la usa per una vacanza. La legge 431/1998 esclude le locazioni per finalità turistiche dalle regole degli affitti abitativi ordinari, quindi si applicano il codice civile e, per i contratti fino a 30 giorni stipulati da privati, le norme sulle locazioni brevi del decreto-legge 50/2017. Dal 1° gennaio 2027 queste norme fiscali passano negli articoli 207 e 208 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026), senza cambiare nella sostanza.

Caratteristiche tipiche:

• si affitta l’abitazione, con al massimo servizi accessori legati alla casa (biancheria, pulizia, wi-fi, utenze);
• di norma non ci sono servizi di tipo alberghiero;
• da privato, entro la soglia di due appartamenti, si può usare la cedolare secca.

Alcune Regioni pongono limiti ulteriori. Il Piemonte, per esempio, ha indicato che la locazione turistica riguarda un alloggio con bagno e cucina propri e non singole camere, con servizi limitati.

Cos’è la casa vacanze?

La casa e appartamento per vacanze (spesso abbreviata CAV) è una struttura ricettiva extralberghiera disciplinata dalla legge regionale. Ogni Regione ne fissa:

• requisiti minimi dei locali e degli arredi;
• servizi che si possono o si devono offrire (pulizia periodica, cambio biancheria, assistenza);
• modalità di avvio: spesso SCIA al SUAP o comunicazione al Comune;
• in alcune Regioni, una gestione che può essere imprenditoriale o non imprenditoriale, con regole diverse.

Cosa hanno in comune?

• Il CIN e, dove previsto, il codice regionale.
• La comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web.
• L’imposta di soggiorno, dove il Comune l’ha istituita.
• La comunicazione dei flussi turistici, secondo le regole regionali.
• I dispositivi di sicurezza richiesti con il CIN.

Come scegliere?

	Locazione turistica	Casa vacanze (CAV)
Natura	Contratto di affitto	Struttura ricettiva regionale
Regole principali	Codice civile, DL 50/2017	Legge regionale
Avvio	Eventuale comunicazione regionale/comunale	SCIA o comunicazione secondo la Regione
Servizi	Solo accessori alla casa	Quelli previsti dalla legge regionale
Fiscale da privato	Cedolare secca possibile	Dipende dall’inquadramento

Un esempio

Ilaria ha due appartamenti al mare. Offre solo l’alloggio con biancheria e pulizia finale: li gestisce come locazioni turistiche, con CIN e cedolare secca. La vicina, invece, ha aperto una casa vacanze con quattro unità, pulizia infrasettimanale e reception: ha presentato la pratica prevista dalla legge regionale al SUAP e segue i requisiti regionali delle strutture extralberghiere.

In pratica

• Decidi quali servizi vuoi offrire: più servizi spingono verso la struttura ricettiva.
• Leggi la legge regionale su case vacanze e locazioni turistiche della tua Regione.
• Verifica se serve SCIA o comunicazione al Comune.
• In entrambi i casi chiedi il CIN ed esponilo.
• Fai valutare dal commercialista l’inquadramento fiscale più adatto.