Che differenza c'è tra affitto breve, affittacamere e B&B?
L'affitto breve è un contratto fino a 30 giorni per una casa o parte di essa, con servizi minimi legati all'alloggio. Affittacamere e B&B sono strutture ricettive previste dalle leggi regionali: offrono camere con servizi (il B&B anche la colazione) e si avviano con la pratica regionale. Offrire la colazione esclude il regime fiscale degli affitti brevi.
Molti iniziano con un affitto breve e poi si chiedono se convenga diventare B&B o affittacamere. La differenza non è solo di nome: cambiano le regole, le pratiche e le tasse.
Cos’è l’affitto breve?
È un contratto di locazione di un immobile abitativo, o di una sua parte, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche fuori da un’attività d’impresa. Il contratto può includere servizi accessori strettamente legati alla casa: biancheria, pulizia, wi-fi, utenze.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, invece, escono dal regime delle locazioni brevi i contratti in cui si offrono prestazioni aggiuntive come colazione, somministrazione di cibi e bevande, auto a noleggio, guide o interpreti: sono considerate prestazioni di tipo imprenditoriale, anche se occasionali.
Cos’è l’affittacamere?
È una struttura ricettiva extralberghiera regolata dalla legge regionale: si offrono camere (a volte piccoli appartamenti) in uno o più alloggi, con servizi come la pulizia e il cambio biancheria. Ogni Regione fissa il numero massimo di camere e posti letto, i requisiti dei locali e le pratiche per l’avvio (di solito SCIA al SUAP).
Cos’è il B&B?
Anche il bed and breakfast è una struttura ricettiva extralberghiera regionale. Di solito:
- si svolge nella casa in cui il titolare abita o ha la residenza;
- prevede alloggio e prima colazione;
- ha un limite di camere e posti letto fissato dalla Regione;
- in molte Regioni può essere gestito in forma non imprenditoriale, se occasionale e con conduzione familiare, ma con regole fiscali proprie.
I requisiti cambiano molto da Regione a Regione: alcune chiedono la residenza del titolare, altre no.
Confronto rapido
| Affitto breve | Affittacamere | B&B | |
|---|---|---|---|
| Natura | Contratto di locazione | Struttura ricettiva | Struttura ricettiva |
| Regole | Codice civile, DL 50/2017 | Legge regionale | Legge regionale |
| Colazione | No | Secondo la Regione | Sì, tipica |
| Avvio | Eventuale comunicazione | SCIA o pratica regionale | SCIA o pratica regionale |
| Cedolare secca | Sì, da privato entro due appartamenti | In genere no | In genere no |
Dal 1° gennaio 2027 le regole fiscali del DL 50/2017 sulle locazioni brevi passano negli articoli 207 e 208 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026), senza cambiare nella sostanza.
Cosa hanno in comune?
CIN, comunicazione degli ospiti alla Questura, imposta di soggiorno dove prevista, statistica dei flussi turistici e dispositivi di sicurezza. Per le strutture ricettive restano inoltre i requisiti previsti dalla Regione.
Un esempio
Alessandro affitta la mansarda di casa sua per brevi periodi, senza servizi. Vorrebbe offrire anche la colazione: così facendo esce dal regime fiscale degli affitti brevi. Se vuole davvero servire la colazione, la strada corretta è aprire un B&B secondo le regole della sua Regione, con la relativa pratica al Comune.
In pratica
- Se offri solo l’alloggio, l’affitto breve è la formula più semplice.
- Se vuoi servire colazione o pasti, valuta B&B o altra struttura ricettiva.
- Leggi la legge regionale su B&B e affittacamere prima di scegliere.
- Chiedi al SUAP del tuo Comune quale pratica serve.
- Fai valutare al commercialista la tassazione delle diverse formule.
Fonti
- Agenzia delle Entrate - Locazioni brevi: disciplina fiscale e regole per gli intermediari (aprile 2026)
- Regione Piemonte - Locazioni ad uso turistico (scheda informativa)
- Regione Lombardia - Entrata in vigore del CIN (informativa)
- D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 - Testo unico delle imposte sui redditi (Normattiva)