Si può affittare una sola stanza con un affitto breve?

Affittare una camera della propria casa a turisti è una delle forme più semplici di ospitalità. Le regole però arrivano da tre fonti diverse (fisco, norma nazionale sul CIN, leggi regionali sul turismo), e non sempre vanno nella stessa direzione.

Cosa dice il fisco?

L’Agenzia delle Entrate indica che il regime delle locazioni brevi si applica anche ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione, sempre entro i 30 giorni. Quindi puoi scegliere la cedolare secca (21% o 26% secondo le regole generali) e, se usi un portale che incassa, subirai la ritenuta del 21%.

Una precisazione utile dell’Agenzia: se affitti più porzioni della stessa abitazione in periodi che si sovrappongono, la scelta del regime fatta per il primo contratto vale anche per quelli successivi.

Serve il CIN anche per una stanza?

L’articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023 parla di unità immobiliari “o porzioni di esse” date in locazione turistica o breve: anche chi affitta una stanza rientra nell’obbligo. Il codice è legato all’abitazione, identificata con i suoi dati catastali. Come gestire nella BDSR il caso di più stanze nella stessa casa è un dettaglio operativo da verificare con le istruzioni del portale o della tua Regione.

Cosa dicono le Regioni?

Qui sta il punto critico. Alcune Regioni considerano la locazione turistica solo come affitto di un alloggio intero: la Regione Piemonte, per esempio, ha indicato che con la locazione turistica non si possono affittare singole camere. In quelle Regioni chi vuole affittare camere deve inquadrarsi come affittacamere o B&B, con le regole e le pratiche regionali (spesso una SCIA). Altre Regioni sono più permissive. Ecco perché questa pagina è segnata da verificare: la risposta finale dipende dalla tua Regione.

Quali altri obblighi ci sono?

• Alloggiati Web: comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore.
• Imposta di soggiorno, se il Comune l’ha istituita.
• Statistica dei flussi turistici, secondo le regole regionali.
• Sicurezza: estintore e, se c’è gas, rilevatori in casa.
• Condominio: verifica che il regolamento non vieti attività ricettive.
• Se sei in affitto: serve che il tuo contratto consenta la sublocazione.

Un esempio

Teresa vive a Bologna in un trilocale e vuole affittare la camera degli ospiti per weekend. Prima controlla le regole dell’Emilia-Romagna su locazioni turistiche e affittacamere, poi chiede il CIN, installa estintore e rilevatori in cucina, si fa dare le credenziali Alloggiati Web e si informa sull’imposta di soggiorno del Comune. In dichiarazione sceglie la cedolare al 21%, perché non ha altre case in affitto breve.

In pratica

• Verifica sul sito della tua Regione se l’affitto di camere è ammesso come locazione turistica.
• Se non lo è, valuta l’apertura di un affittacamere o di un B&B.
• Chiedi il CIN e metti in casa estintore e rilevatori.
• Registra gli ospiti su Alloggiati Web.
• Controlla regolamento condominiale e, se sei in affitto, il tuo contratto.