Cos'è una locazione breve e cosa significa il limite dei 30 giorni?

“Locazione breve” non è un modo di dire: è una categoria precisa, definita dall’articolo 4 del decreto-legge 50/2017. Rientrarci o no cambia le tasse che paghi e gli obblighi degli intermediari. Dal 1° gennaio 2027 la definizione passa, senza cambiare nella sostanza, nell’articolo 207 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026); per i redditi del 2026 vale ancora il decreto-legge 50/2017.

Quali sono le condizioni?

Secondo l’Agenzia delle Entrate, una locazione è “breve” se:

• riguarda un immobile a uso abitativo situato in Italia, di categoria catastale da A/1 a A/11 (escluso A/10, uffici), con eventuali pertinenze come box o cantina;
• la durata del contratto non supera i 30 giorni;
• entrambe le parti sono persone fisiche che agiscono fuori da un’attività d’impresa;
• non è richiesto un modello di contratto particolare, e può essere concluso direttamente o tramite agenzie e portali.

Il contratto aziendale per ospitare un dipendente (uso foresteria) non è una locazione breve, perché l’inquilino agisce nell’esercizio della sua attività.

Quali servizi posso offrire?

Sono ammessi i servizi accessori legati all’uso della casa: fornitura di biancheria, pulizia dei locali, wi-fi, utenze, aria condizionata. Escono invece dalla locazione breve i contratti con prestazioni aggiuntive di tipo alberghiero, come colazione, pasti, auto a noleggio, guide turistiche o interpreti.

Vale solo per il proprietario?

No. Il regime si applica anche:

• alle sublocazioni (chi è in affitto e subaffitta, se il contratto glielo consente);
• ai contratti con cui il comodatario concede la casa a terzi a pagamento;
• alla locazione di singole stanze di un’abitazione.

In questi casi il proprietario continua a dichiarare la rendita catastale, mentre il sublocatore o il comodatario dichiarano i compensi come redditi diversi, con possibilità di cedolare.

Come si conta il limite dei 30 giorni?

L’Agenzia precisa che, se le stesse persone stipulano più contratti nello stesso anno, il limite dei 30 giorni si valuta per ogni singolo contratto. Un ospite che torna tre volte, per 10 giorni ciascuna, ha tre locazioni brevi. Un contratto unico di 35 giorni, invece, non è una locazione breve.

Attenzione però alla registrazione: per l’imposta di registro le regole guardano anche alla durata complessiva dei rapporti con lo stesso inquilino nell’anno (ne parliamo nella pagina sulla registrazione).

Locazione breve e locazione turistica sono la stessa cosa?

Si sovrappongono ma non coincidono. La locazione turistica riguarda lo scopo (la vacanza) e può durare anche più di 30 giorni; la locazione breve riguarda la durata e il tipo di parti, a prescindere dallo scopo: anche affittare per una settimana a una persona in città per lavoro, se firma a titolo personale e non per conto della sua azienda, è locazione breve. Per il CIN contano entrambe.

Un esempio

Carla affitta il suo bilocale per 12 giorni a una coppia in vacanza, includendo biancheria e pulizia finale: è una locazione breve. Se aggiungesse la colazione servita ogni mattina, il contratto uscirebbe dal regime delle locazioni brevi. Se affittasse la casa per due mesi a una studentessa, servirebbe un contratto ordinario o transitorio, con registrazione.

In pratica

• Verifica che l’immobile sia accatastato come abitazione (A/1 - A/11, escluso A/10).
• Tieni ogni contratto entro i 30 giorni.
• Offri solo servizi legati alla casa, non colazione o pasti.
• Se subaffitti, controlla che il tuo contratto lo permetta.
• Ricorda che dal 2026 il regime vale fino a due appartamenti.