Cedolare secca sugli affitti brevi: 21% o 26%?
Dal 2024 la cedolare secca sulle locazioni brevi è al 26%, ridotta al 21% per una sola casa all'anno, scelta da te nella dichiarazione dei redditi. Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo se destini a questa attività al massimo due appartamenti: oltre, l'attività si presume d'impresa e la cedolare non si applica.
La cedolare secca è un’imposta fissa che sostituisce l’IRPEF e le addizionali sui redditi da affitto. Per le locazioni brevi, cioè i contratti fino a 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori da un’attività d’impresa, è facoltativa: puoi sceglierla oppure tassare il reddito in modo ordinario.
Qual è l’aliquota oggi?
Dal 1° gennaio 2024, con la legge di bilancio 2024 (legge 213/2023):
- l’aliquota ordinaria della cedolare sulle locazioni brevi è il 26%;
- è ridotta al 21% per i redditi di una sola unità immobiliare per anno, a scelta del contribuente.
La scelta della casa al 21% si fa nella dichiarazione dei redditi dell’anno interessato. Non conta quale casa hai comprato per prima o quale incassa di più: decidi tu, anno per anno.
E dal 2026 cosa cambia?
La legge di bilancio 2026 (legge 199/2025) non ha toccato le aliquote, ma ha ridotto il numero di appartamenti ammessi. Dal periodo d’imposta 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo se destini a questa finalità non più di due appartamenti nell’anno (prima erano quattro). Oltre questa soglia l’attività si presume d’impresa e la cedolare non è più disponibile.
Quindi, per chi resta privato, i casi possibili sono due:
| Appartamenti in locazione breve | Tassazione con cedolare |
|---|---|
| 1 | 21% |
| 2 | 21% su uno a scelta, 26% sull’altro |
| 3 o più | niente cedolare: reddito d’impresa |
Su cosa si calcola?
Sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza la riduzione forfettaria del 5% prevista nella tassazione ordinaria degli affitti. Se nel prezzo sono compresi servizi accessori (pulizie, biancheria, wi-fi, utenze), anche questi entrano nella base. Le spese restano fuori solo se le paga direttamente l’ospite o se le riaddebiti a costo effettivo.
Conviene sempre la cedolare?
Dipende dal tuo reddito complessivo. La cedolare è spesso conveniente per chi ha già redditi medio-alti; per chi ha redditi bassi la tassazione ordinaria potrebbe costare meno. Inoltre il reddito tassato con cedolare conta comunque per calcolare l’ISEE e alcune detrazioni. È una valutazione da fare con il proprio commercialista o CAF.
Un esempio
Giulia ha due appartamenti affittati per brevi periodi: uno incassa 18.000 euro l’anno, l’altro 9.000. In dichiarazione sceglie il 21% per il primo (3.780 euro di imposta) e applica il 26% al secondo (2.340 euro). Se avesse scelto il 21% per il secondo, avrebbe pagato di più in totale. Se si passa per un portale che trattiene la ritenuta del 21%, quelle somme si scalano dall’imposta dovuta.
Il regime potrebbe cambiare di nuovo?
Le aliquote e la soglia sono state modificate più volte negli ultimi anni e ogni legge di bilancio può intervenire ancora. Prima della dichiarazione controlla le istruzioni aggiornate dell’Agenzia delle Entrate.
In pratica
- Conta quanti appartamenti destini alla locazione breve nell’anno: con più di due niente cedolare.
- Se ne hai due, assegna il 21% a quello che incassa di più.
- Calcola l’imposta sull’intero canone, servizi compresi.
- Scala le ritenute trattenute da portali o intermediari.
- Confronta cedolare e tassazione ordinaria con il tuo consulente.