Quali sono tutti gli obblighi per chi fa affitti brevi in Italia?
Chi affitta a turisti deve: ottenere il CIN (e l'eventuale codice regionale), esporlo fuori e negli annunci, avere estintore e rilevatori, identificare gli ospiti e comunicarli alla Questura, gestire l'imposta di soggiorno, inviare i flussi turistici dove richiesto e dichiarare i redditi. Con più di due appartamenti servono anche partita IVA e SCIA.
Gli obblighi per chi affitta ai turisti sono tanti ma, messi in fila, diventano gestibili. Qui trovi il quadro completo per chi affitta da privato, con i rimandi alle pagine di approfondimento. Le regole regionali e comunali possono aggiungere passaggi: verificale sempre.
Prima di iniziare
- Verifica che si possa affittare: categoria catastale abitativa, regolamento condominiale, contratto d’affitto se sei inquilino, eventuali limiti comunali.
- Codice regionale, se la tua Regione lo prevede, con la comunicazione o la pratica richiesta.
- Dispositivi di sicurezza: estintore (almeno uno per piano e uno ogni 200 metri quadrati) e, se c’è gas o combustione, rilevatori di gas e monossido.
- CIN: richiesta gratuita sul portale BDSR del Ministero del Turismo, uno per ogni appartamento.
- Credenziali Alloggiati Web, da chiedere alla Questura.
- Registrazione al sistema dell’imposta di soggiorno del Comune, se prevista.
- Accesso al portale regionale dei flussi turistici, dove richiesto.
Quando pubblichi gli annunci
- Indica il CIN in ogni annuncio, su portali, sito e social.
- Esponi il CIN fuori dall’edificio, per esempio vicino al citofono.
A ogni ospite
- Identifica gli ospiti con un documento valido, con un riscontro visivo (di persona o, secondo la giurisprudenza più recente, in video in tempo reale).
- Comunica le generalità alla Questura su Alloggiati Web entro 24 ore (subito per soggiorni sotto le 24 ore).
- Riscuoti l’imposta di soggiorno, se il portale non lo fa già.
- Registra arrivi e presenze nel portale statistico regionale.
- Controlla estintore e rilevatori durante le pulizie.
Ogni mese e ogni anno
| Quando | Cosa |
|---|---|
| Ogni mese | Chiusura dei flussi turistici, dove richiesto; versamenti dell’imposta di soggiorno secondo il calendario comunale |
| Entro il 30 giugno | Dichiarazione annuale dell’imposta di soggiorno dell’anno precedente |
| In primavera | Raccolta delle Certificazioni Uniche di portali e gestori |
| Con la dichiarazione dei redditi | Scelta del regime (cedolare 21% su una casa, 26% sulle altre, oppure tassazione ordinaria) e scomputo delle ritenute |
| Sempre | Conservazione di ricevute Alloggiati, documenti e pagamenti |
Se superi due appartamenti
Dal 2026, con più di due appartamenti in locazione breve nell’anno, l’attività si presume d’impresa. Servono partita IVA, SCIA al SUAP del Comune, requisiti di sicurezza degli impianti e tassazione come reddito d’impresa, senza cedolare.
Un esempio
Francesco ha un appartamento a Lecce. Prima di aprire installa estintore e rilevatori, chiede codice regionale e CIN, ottiene le credenziali Alloggiati Web e si registra per l’imposta di soggiorno. Poi pubblica gli annunci con il CIN e mette la targhetta al citofono. A ogni arrivo fa il riconoscimento, invia la schedina e registra i flussi. A giugno presenta la dichiarazione dell’imposta di soggiorno e nel 730 sceglie la cedolare al 21%.
In pratica
- Segui l’ordine: verifiche, sicurezza, codici, credenziali, annunci.
- Crea un calendario con le scadenze mensili e annuali.
- Tieni un fascicolo per ogni appartamento con CIN, ricevute e documenti.
- Ricontrolla le regole ogni anno: negli ultimi anni sono cambiate spesso.