Cosa cambia con il regolamento europeo sugli affitti brevi?
Il Regolamento (UE) 2024/1028, applicato dal 20 maggio 2026, non vieta e non limita gli affitti brevi: armonizza la registrazione degli alloggi e obbliga i portali a mostrare il numero di registrazione, a fare controlli e a trasmettere periodicamente i dati di attività alle autorità. In Italia il numero di registrazione è di fatto il CIN; i dettagli nazionali vanno verificati.
Le regole su questo tema stanno cambiando: verifica sempre con il tuo Comune, la Regione o un commercialista prima di agire.
Dal 20 maggio 2026 si applica in tutta l’Unione europea il Regolamento (UE) 2024/1028 sulla raccolta e la condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione di alloggi a breve termine. È stato adottato l’11 aprile 2024 e pubblicato il 29 aprile 2024. Essendo un regolamento, vale direttamente in tutti gli Stati membri, senza bisogno di una legge di recepimento.
Cosa non fa il regolamento?
È bene chiarirlo subito: non vieta e non limita gli affitti brevi. Non fissa tetti di notti, non decide dove si può affittare e non cambia le tasse. Queste scelte restano agli Stati e agli enti locali. Il regolamento riguarda soprattutto i dati: chi affitta, dove e quanto.
Cosa prevede, in sintesi?
| Tema | Cosa cambia |
|---|---|
| Registrazione | dove un’autorità prevede la registrazione degli alloggi, la procedura deve essere online, semplice e dare un numero di registrazione unico per ogni unità |
| Annunci | i portali devono permettere all’host di indicare il numero di registrazione e mostrarlo nell’annuncio |
| Controlli dei portali | i portali devono fare verifiche a campione e intervenire sugli annunci senza numero valido quando l’autorità lo chiede |
| Dati alle autorità | i portali trasmettono periodicamente i dati di attività (per esempio notti e ospiti per annuncio) attraverso un punto di accesso digitale unico nazionale |
| Piattaforme piccole | regole semplificate per i portali di dimensioni minori |
| Sanzioni | le stabilisce ogni Stato membro |
Cosa cambia in Italia?
Molto meno che altrove, perché l’Italia aveva già anticipato i punti principali con il CIN e la BDSR del Ministero del Turismo (articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023):
- c’è già un codice unico per ogni alloggio, chiesto online;
- il codice va già indicato in ogni annuncio, e i portali hanno un campo dedicato;
- i dati sono già usati per controlli da Comuni, Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza.
Quello che il regolamento aggiunge è soprattutto il flusso regolare e standardizzato di dati dai portali alle autorità, attraverso il punto di accesso digitale unico. Le modalità italiane di questo flusso (quale autorità lo gestisce, con quali tempi, quali dati arrivano ai Comuni) sono il punto da verificare: per questo la pagina è segnata da verificare.
Cosa cambia per chi affitta?
In concreto, poco nella routine e molto nella trasparenza:
- un annuncio senza CIN valido sarà più facile da individuare e rimuovere;
- i dati di notti e ospiti dei portali potranno essere confrontati con quelli di Alloggiati Web, imposta di soggiorno e dichiarazione dei redditi;
- incongruenze tra quello che dichiari e quello che risulta dai portali saranno più visibili.
Un esempio
Valentina ha due appartamenti a Napoli, con CIN regolare indicato su entrambi i portali. Per lei il regolamento non cambia la gestione quotidiana. Cambia per il vicino che pubblica un annuncio senza codice: il portale, su richiesta dell’autorità, può essere tenuto a rimuoverlo, e i dati sulle notti vendute arrivano comunque alle autorità.
In pratica
- Verifica che il CIN sia corretto e visibile in ogni annuncio.
- Tieni allineati i dati tra portali, Alloggiati Web, imposta di soggiorno e dichiarazione.
- Controlla che i dati catastali e l’indirizzo nella BDSR siano esatti.
- Segui le comunicazioni dei portali sui nuovi controlli.
- Ricorda che limiti e divieti, se ci sono, arrivano dal Comune o dalla Regione, non dal regolamento.