I Comuni possono limitare gli affitti brevi?

Q: I Comuni possono limitare gli affitti brevi?

Sì, ma solo se una legge glielo consente. Nessuna norma nazionale dà ai Comuni un potere generale di vietarli: possono intervenire con l'urbanistica (destinazioni d'uso per zona), con i poteri dati da leggi regionali come quella toscana, confermata dalla Corte costituzionale nel 2025, o con leggi speciali come quella su Venezia.

Affittare casa ai turisti è un modo di usare la propria proprietà, e in Italia la proprietà e la libertà di iniziativa economica si possono limitare solo sulla base di una legge. Per questo un Comune non può semplicemente “vietare Airbnb” con una delibera: deve appoggiarsi a un potere che una legge statale o regionale gli attribuisce.

Esiste una legge nazionale che lo permette?

No, non in termini generali. Le norme nazionali sugli affitti brevi (CIN, cedolare secca, comunicazioni alla Questura) fissano obblighi uguali per tutti, ma non danno ai Comuni il potere di bloccare o contingentare le locazioni. L’eccezione è Venezia: una legge del 2022 consente al Comune di limitare gli affitti turistici oltre 120 giorni l’anno nella città storica. Ne parliamo nella pagina dedicata a Venezia.

Quali strumenti hanno allora i Comuni?

Strumento	Come funziona	Esempio
Legge regionale che delega ai Comuni	La Regione fissa i criteri, il Comune individua le zone e i limiti	Toscana, legge 61/2024, art. 59: autorizzazione di 5 anni per ogni alloggio nelle zone individuate
Urbanistica	Il piano regolatore distingue la residenza ordinaria da quella “assimilabile” al ricettivo e fissa soglie per zona	Napoli: variante in vigore dal 27 ottobre 2026, soglia del 70% di residenza ordinaria in parte del centro storico
Legge speciale	Una legge dello Stato per una sola città	Venezia, limite oltre 120 giorni
Regolamenti locali	Polizia urbana, imposta di soggiorno, decoro	Divieti di keybox su strada a Firenze e Milano

Anche l’Emilia-Romagna ha approvato a dicembre 2025 una legge che crea una categoria urbanistica per la locazione breve e permette ai Comuni di limitarla per zone. Il Governo l’ha impugnata davanti alla Corte costituzionale: a ottobre 2026 non risulta ancora una decisione.

Cosa hanno detto i giudici?

Con la sentenza n. 186 depositata il 16 dicembre 2025, la Corte costituzionale ha respinto le censure del Governo contro l’articolo 59 della legge toscana, inquadrandolo nelle materie del turismo e del governo del territorio. Poi il TAR Toscana, con la sentenza n. 925/2026, ha respinto i ricorsi contro il regolamento di Firenze. Le singole decisioni dei giudici meritano una pagina a parte; qui basta sapere che limiti mirati, motivati dalla tutela della residenza, oggi reggono.

E l’Europa?

La direttiva servizi (cosiddetta Bolkestein) ammette regimi di autorizzazione solo se giustificati da motivi imperativi di interesse generale, come la carenza di case in affitto, e proporzionati. Il Regolamento UE 2024/1028, applicato dal 20 maggio 2026, invece non vieta nulla: obbliga i portali a trasmettere dati sugli alloggi registrati, che i Comuni potranno usare per decidere.

Un esempio

Chiara valuta un bilocale da 180.000 euro (stima) per affittarlo ai turisti. A Firenze, nel centro UNESCO, non otterrebbe una nuova autorizzazione; a Napoli, nella zona della variante, dovrà capire come verrà applicata la soglia del 70%; in un capoluogo senza regole locali le basteranno gli obblighi nazionali e regionali. Stesso investimento, tre risposte diverse.

In pratica

Non chiederti se “gli affitti brevi sono legali”, ma quali regole valgono in quel Comune e in quella zona.
Controlla la legge regionale sul turismo: è lì che spesso nascono i poteri dei Comuni.
Verifica il piano urbanistico e le delibere recenti prima di comprare o firmare un contratto.
Ricorda che le norme cambiano in fretta: ricontrolla prima di ogni nuovo investimento.
Tieni distinti i limiti del Comune da quelli del condominio.