Come verificare se un Comune ha limiti sugli affitti brevi?

I limiti agli affitti brevi raramente stanno in un unico documento intitolato “divieto”. Più spesso sono sparsi tra un regolamento comunale, una variante urbanistica, una legge regionale e un’ordinanza sulle keybox. Ecco dove guardare, nell’ordine in cui conviene farlo.

Da dove partire sul sito del Comune?

Cerca nel sito con parole come “locazioni turistiche”, “affitti brevi”, “locazioni brevi” e “regolamento”. Poi apri due sezioni che ogni Comune deve avere online:

• Albo pretorio: qui vengono pubblicate le delibere di Giunta e Consiglio. Filtra per gli ultimi 12-24 mesi.
• Amministrazione trasparente, alla voce provvedimenti e regolamenti.

Un buon indizio è la pagina dell’imposta di soggiorno: a Firenze, per esempio, rimanda al regolamento sulle locazioni turistiche brevi in vigore da fine maggio 2025.

Perché guardare il piano urbanistico?

Perché alcuni Comuni limitano gli affitti brevi con l’urbanistica, cioè con le regole sulle destinazioni d’uso di ogni zona. Napoli, per esempio, con una variante in vigore dal 27 ottobre 2026 ha distinto la residenza ordinaria da quella “assimilabile” alle strutture extralberghiere e ha fissato una soglia minima del 70% di residenza ordinaria in parte del centro storico.

Cerca il piano (si chiama PRG, PUC, PGT o Piano operativo a seconda della Regione), individua la zona dell’immobile e leggi le norme tecniche di attuazione. Se il linguaggio è ostico, chiedi all’ufficio urbanistica o allo sportello edilizia, oppure a un geometra.

Cosa controllare in Regione?

La legge regionale sul turismo dice se serve un codice regionale (CIR, CUSR o simili), se va fatta una comunicazione al Comune e se i Comuni hanno poteri di limitazione, come in Toscana. Se l’attività è svolta in forma d’impresa, passa anche dal SUAP del Comune.

E le regole “minori”?

• Regolamento di polizia urbana: a Milano, per esempio, l’articolo 90 vieta le keybox su suolo pubblico e su cancelli e recinzioni affacciati sulla strada.
• Regolamento dell’imposta di soggiorno: tariffe, scadenze, obblighi di comunicazione.
• Vincoli su edifici storici, che possono riguardare targhe e dispositivi in facciata.

Dove guardare: riepilogo

Fonte	Cosa cercare
Sito del Comune	regolamento locazioni turistiche, pagina turismo
Albo pretorio	delibere recenti, varianti adottate ma non ancora in vigore
Piano urbanistico	destinazione d’uso e soglie nella zona dell’immobile
Regione	legge sul turismo, codice regionale, poteri delegati ai Comuni
Tributi e polizia locale	imposta di soggiorno, divieti keybox

Un esempio

Davide valuta un trilocale nel centro di Napoli. Sul sito del Comune trova la variante urbanistica, controlla sulla mappa che l’immobile ricade nell’area e legge che le modalità di verifica del 70% arriveranno con un provvedimento successivo. Prima di firmare manda una PEC all’ufficio urbanistica chiedendo come verrà trattato il suo caso e mette nel preliminare una clausola che tiene conto della risposta.

In pratica

• Cerca sul sito del Comune “locazioni turistiche” e “affitti brevi”.
• Scorri l’albo pretorio degli ultimi due anni, anche per le delibere solo adottate.
• Verifica la zona urbanistica dell’immobile e le sue norme.
• Leggi la legge regionale sul turismo e la pagina del codice regionale.
• Controlla regolamento di polizia urbana e imposta di soggiorno.
• Per i dubbi chiedi una risposta scritta via PEC e conservala.
• Non dimenticare il regolamento del condominio, che è un livello separato.