Regole dei Comuni, città e condominio

Cosa possono decidere Regioni, Comuni e condomini, città per città.

22 risposte

• A Firenze si possono aprire nuovi affitti brevi fuori dall'area UNESCO?In parte sì. Fuori dall'area UNESCO si può ancora aprire un affitto turistico breve, ma con l'autorizzazione comunale di cinque anni, almeno 28 metri quadri e gli altri requisiti del regolamento. Nel 2026, però, il Comune ha deciso di estendere il blocco delle nuove aperture a nove zone della prima cintura, come Campo di Marte, Rifredi e Gavinana.
• Affitti brevi a Bologna: quali regole?A Bologna servono la comunicazione al Comune (massimo due appartamenti senza impresa), il codice regionale e il CIN. Dal 20 dicembre 2025 la legge regionale 10/2025 chiede anche un titolo edilizio per il cambio d'uso in "locazione breve". L'imposta di soggiorno 2026 tramite portale è il 10,5% del prezzo, massimo 7 euro a persona a notte.
• Affitti brevi a Firenze: cosa è vietato nel centro storico?Nel centro storico di Firenze (area UNESCO) dal 2025 non si rilasciano nuove autorizzazioni per affitti turistici brevi: può continuare solo chi era già attivo. Servono autorizzazione quinquennale, almeno 28 metri quadri e CIN esposto. Le keybox sono vietate. A giugno 2026 il blocco è stato esteso a varie zone fuori dal centro.
• Affitti brevi a Milano: quali sono le regole?A Milano non ci sono limiti di giorni o zone per gli affitti brevi. Servono la comunicazione al Comune tramite SUAP, il codice regionale CIR della Lombardia, il CIN, Alloggiati Web e l'imposta di soggiorno, che nel 2026 è di 9,50 euro a persona a notte. Da gennaio 2026 le keybox su suolo pubblico o affacciate sulla strada sono vietate.
• Affitti brevi a Napoli: cosa serve?A Napoli servono la comunicazione al Comune per ottenere il codice regionale CUSR, poi il CIN, entrambi negli annunci, oltre ad Alloggiati Web e imposta di soggiorno (6 euro a persona a notte per le locazioni brevi nel 2026). Dal 27 ottobre 2026 nel centro storico è in vigore una variante urbanistica che riserva almeno il 70% alla residenza ordinaria.
• Affitti brevi a Palermo: quali regole?A Palermo servono la registrazione regionale (comunicazione al Comune, accreditamento su Turist@t e CIR), il CIN e Alloggiati Web. L'imposta di soggiorno per le locazioni brevi è di 4 euro a persona a notte dal 1° luglio 2025, per massimo 4 notti consecutive, versata ogni trimestre. L'immobile va iscritto anche alla TARI.
• Affitti brevi a Roma: quali regole e obblighi?A Roma non c'è un divieto comunale di nuovi affitti brevi. Servono il codice regionale CIR del Lazio, poi il CIN esposto e negli annunci, Alloggiati Web, ISTAT e il contributo di soggiorno, che per le locazioni brevi è di 6 euro a persona a notte. Le keybox su spazi pubblici o nell'area UNESCO vengono rimosse e sanzionate.
• Affitti brevi a Torino: cosa serve?A Torino chi affitta senza impresa fa la comunicazione online alla Regione Piemonte con il modello Com LT 2025: riceve il codice regionale CIR e l'accesso a Piemonte Dati Turismo per i dati statistici. Poi servono il CIN sulla BDSR, Alloggiati Web e l'imposta di soggiorno del Comune. Oltre due appartamenti si passa all'impresa con SCIA.
• Affitti brevi a Venezia: quali sono le regole?A Venezia valgono le regole nazionali (CIN, Alloggiati Web, imposta di soggiorno) più quelle comunali. Una legge del 2022 permette al Comune di limitare gli affitti turistici oltre 120 giorni l'anno nella città storica: il regolamento è stato proposto, ma la sua entrata in vigore va verificata. Gli ospiti che pernottano sono esenti dal contributo di accesso.
• Affitti brevi in Puglia: cos'è il codice CIS?Il CIS (codice identificativo di struttura) è il codice regionale pugliese che si ottiene registrando l'alloggio sul DMS Puglia, la banca dati turistica della Regione prevista dalla legge regionale 49/2017. Va indicato negli annunci. A ottobre 2026 la Corte costituzionale ha chiarito che la Regione non può renderlo una condizione per ottenere il CIN nazionale.
• Affitti brevi in Sardegna: cos'è il codice IUN?Lo IUN (identificativo univoco numerico) è il codice regionale sardo previsto dall'articolo 16 della legge regionale 16/2017: identifica ogni struttura iscritta nel registro regionale e va esposto in annunci e pubblicità. Chi affitta casa ai turisti lo ottiene tramite i portali regionali (SUAPE per le imprese), poi attiva ROSS1000 per le statistiche e chiede il CIN.
• Affitti brevi in Sicilia: come funziona la registrazione?In Sicilia chi affitta casa ai turisti presenta una comunicazione di inizio attività per ogni unità (la SCIA al SUAP se è un'impresa), si accredita sul portale regionale Turist@t dell'Osservatorio Turistico, ottiene il CIR (codice identificativo regionale) e chiede il CIN sulla banca dati nazionale. Le locazioni già attive dovevano adeguarsi entro il 30 giugno 2026.
• Affitti brevi in Toscana: cosa prevede la legge regionale?La legge regionale toscana 61/2024 (Testo unico del turismo) regola le locazioni turistiche in tutti i Comuni: comunicazione al Comune per chi affitta da privato, regole proprie per le imprese, divieto di servizi di tipo alberghiero. In più consente ai Comuni ad alta densità turistica e ai capoluoghi di limitare gli affitti brevi in alcune zone.
• Bisogna avvisare l'amministratore di condominio per un affitto breve?In generale no: la legge non chiede di comunicare all'amministratore ogni ospite di un affitto breve, e i dati degli ospiti vanno alla Questura con Alloggiati Web. Ma se dai l'appartamento in locazione a un gestore, o se il regolamento condominiale lo prevede, quel contratto va comunicato per l'anagrafe condominiale entro 60 giorni.
• Come verificare se un Comune ha limiti sugli affitti brevi?Controlla cinque fonti: il sito del Comune (pagina turismo, regolamenti e albo pretorio con le delibere recenti), il piano urbanistico della zona, la legge regionale sul turismo e la pagina dei codici regionali, il regolamento dell'imposta di soggiorno e quello di polizia urbana. Se resta un dubbio, chiedi una risposta scritta al Comune.
• I Comuni possono limitare gli affitti brevi?Sì, ma solo se una legge glielo consente. Nessuna norma nazionale dà ai Comuni un potere generale di vietarli: possono intervenire con l'urbanistica (destinazioni d'uso per zona), con i poteri dati da leggi regionali come quella toscana, confermata dalla Corte costituzionale nel 2025, o con leggi speciali come quella su Venezia.
• Il condominio può vietare gli affitti brevi?Un divieto vero può arrivare solo da un regolamento condominiale contrattuale, accettato da tutti i proprietari o richiamato negli atti di acquisto e, per valere verso chi compra dopo, trascritto. L'assemblea a maggioranza non può vietarli. Anche senza divieto esplicito, però, il condominio può reagire se l'attività danneggia decoro, tranquillità o parti comuni.
• In quali città sono vietate le keybox per gli affitti brevi?A ottobre 2026 le keybox all'esterno sono vietate o rimosse soprattutto a Firenze (dal febbraio 2025, multe da 400 euro), Milano (da gennaio 2026, multe da 100 a 400 euro) e Roma (rimozioni da spazi pubblici e nell'area UNESCO). Ovunque in Italia, poi, la sola keybox non basta: l'ospite va identificato con un riscontro visivo.
• La cassetta portachiavi sul cancello del condominio è consentita?Solo con il consenso del condominio e se il Comune non la vieta. Il cancello è una parte comune: installarci una keybox tocca sicurezza e decoro di tutti. A Firenze le keybox sono vietate e a Milano lo sono anche su cancelli affacciati sulla strada. E in ogni caso il codice va dato solo dopo aver identificato l'ospite.
• La delibera dell'assemblea condominiale contro gli affitti brevi è valida?Di regola no: l'assemblea a maggioranza non può decidere come usi il tuo appartamento, e una delibera che vieta gli affitti brevi è considerata in genere nulla. Per prudenza conviene però contestarla entro 30 giorni, perché un giudice potrebbe qualificarla solo annullabile, passando prima dalla mediazione obbligatoria.
• Le regole sulle case vacanze cambiano da regione a regione?Sì. Il turismo è materia regionale, quindi ogni Regione decide quando una casa vacanze è un'impresa, quante case si possono gestire da privato, quale pratica presentare e quali requisiti rispettare. Il Lazio, per esempio, impone l'impresa da tre unità, l'Emilia-Romagna oltre tre, la Sicilia chiede una SCIA per ogni unità. Sopra tutto valgono CIN e regole fiscali nazionali.
• Quanto costa l'imposta di soggiorno a Roma per gli affitti brevi?A Roma il contributo di soggiorno per gli immobili in locazione breve è di 6 euro a persona a notte, per massimo 10 notti consecutive nella stessa casa. Non lo pagano, tra gli altri, residenti e bambini sotto i 10 anni. Il gestore, o il portale che incassa, lo riscuote e lo versa entro il 16 del mese dopo ogni trimestre.