Affitti brevi a Bologna: quali regole?

A Bologna contano le regole nazionali, quelle della Regione Emilia-Romagna (dal dicembre 2025 anche urbanistiche) e quelle del Comune, che sta ridisegnando i limiti nel centro.

Cosa chiede la Regione per partire?

Chi affitta senza impresa rientra negli appartamenti ammobiliati ad uso turistico della legge regionale 16/2004: si presenta una comunicazione al Comune e servono il codice regionale e poi il CIN, da esporre e da scrivere negli annunci. Con una circolare del 28 gennaio 2026 la Regione ha chiarito che in questa forma non si possono avere più di due appartamenti: dal terzo si passa alle case e appartamenti per vacanze, cioè all’impresa.

Cosa cambia con la legge regionale 10/2025?

Dal 20 dicembre 2025 esiste una nuova destinazione d’uso urbanistica, “locazione breve”. Secondo la circolare regionale di aprile 2026:

• per una nuova attività serve un titolo edilizio per il cambio d’uso: di norma la CILA, ma la SCIA edilizia nelle zone omogenee A (i centri storici) o se il Comune prevede un maggiore carico urbanistico; si presenta allo sportello edilizia se non sei un’impresa;
• la casa deve essere in regola dal punto di vista edilizio, rispettare altezze e superfici minime del decreto del 1975 e non usare cantine o garage;
• chi era già attivo prima del 20 dicembre 2025 ha ottenuto il cambio d’uso per legge, ma ha tre anni per mettersi in regola con quei requisiti;
• è esclusa la casa in cui il locatore ha residenza e dimora abituale e ne affitta solo una parte;
• la sanzione per un alloggio senza requisiti va da 3.000 a 8.000 euro.

I Comuni possono poi fissare percentuali massime per zona e, nei centri storici sovraffollati, limiti per singolo edificio. Le fonti di settore segnalano un ricorso del Governo alla Corte costituzionale su alcuni articoli: controlla l’esito.

Il Comune ha messo limiti nel centro?

Ci sta riprovando. La variante al PUG del 2024 (sottocategoria d’uso B3 e almeno 50 metri quadri nel centro storico) è stata annullata dal Consiglio di Stato con la sentenza 10361 del 29 dicembre 2025, per un vizio di procedura e non nel merito. Secondo fonti di settore, il 31 luglio 2026 il Consiglio comunale ha adottato una nuova variante, non ancora definitiva, con tre fasce di tutela nel centro e norme di salvaguardia già operative. Non abbiamo potuto leggere l’atto comunale: la pagina è da verificare.

Quanto costa l’imposta di soggiorno nel 2026?

Il Comune ha confermato per il 2026 le tariffe del 2025:

Prezzo a persona a notte	Imposta
fino a 30,99 euro	4 euro
da 31 a 70,99 euro	5,80 euro
da 71 a 120,99 euro	6,50 euro
da 121 euro	7 euro

Per gli appartamenti prenotati tramite portali o intermediari si applica il 10,5% del prezzo, con un tetto di 7 euro a persona a notte. Si paga al massimo per 5 notti consecutive. Sono esenti, tra gli altri, residenti e minori di 14 anni. Il gestore dichiara ogni trimestre sul portale GEIS e versa con pagoPA.

Un esempio

Giulia affitta un bilocale in Bolognina. Due ospiti prenotano 3 notti su un portale per 330 euro: l’imposta è il 10,5%, cioè circa 34,65 euro, sotto il tetto di 7 euro a persona a notte. In diretta, a 55 euro a persona a notte, la tariffa sarebbe 5,80 euro: 34,80 euro in tutto.

In pratica

• Presenta la comunicazione al Comune e ottieni codice regionale e CIN.
• Non superare due appartamenti senza impresa.
• Per una nuova attività, chiedi a un tecnico il titolo edilizio per il cambio d’uso.
• Se eri già attivo, verifica i requisiti entro dicembre 2028.
• Controlla se l’immobile ricade nelle zone della nuova variante al PUG.
• Applica l’imposta giusta e dichiarala ogni trimestre su GEIS.