La delibera dell'assemblea condominiale contro gli affitti brevi è valida?

Questa pagina parte da un caso concreto: l’assemblea ha già votato un divieto di affitti brevi, o una regola che li rende di fatto impossibili. Se invece vuoi sapere in generale quando un condominio può vietarli, leggi prima la pagina “Il condominio può vietare gli affitti brevi?”.

Perché una delibera così di solito non vale?

L’assemblea gestisce le parti comuni: scale, ascensore, cortile, spese. Non può decidere sull’uso delle singole case. L’articolo 1138 del codice civile vieta al regolamento assembleare di ridurre i diritti dei condomini che derivano dagli atti di acquisto, e la Cassazione a Sezioni Unite (sentenze n. 4806/2005 e n. 9839/2021) considera nulle le delibere che incidono sulle proprietà esclusive. Lo ha ribadito, in un altro contesto, l’ordinanza n. 16893/2025.

Diverso è il caso in cui il divieto esista già in un regolamento contrattuale che ti vincola: lì la delibera può limitarsi ad applicarlo, e la partita si gioca su quel regolamento.

Nulla o annullabile: che differenza fa?

	Delibera nulla	Delibera annullabile
Esempi	decide sulla proprietà esclusiva, oggetto impossibile	maggioranza insufficiente, errori di convocazione
Termine	nessuna scadenza	30 giorni (art. 1137)
Chi può agire	chiunque vi abbia interesse	solo assenti, contrari o astenuti
Efficacia	non produce effetti, ma serve un giudice che lo accerti	vale finché il giudice non la annulla

I 30 giorni decorrono dalla data dell’assemblea per chi era presente, e dalla comunicazione del verbale per chi era assente.

Non abbiamo trovato una sentenza della Cassazione dedicata proprio a una delibera a maggioranza che vieta gli affitti brevi: la qualificazione come nulla è la lettura prevalente, non una certezza. Per questo la pagina è segnata da verificare.

Attenzione alle delibere “indirette”

Capita più spesso di un divieto esplicito: una maggiorazione delle spese solo per chi affitta, il divieto di usare l’ascensore per le valigie, la chiusura del portone in certi orari. Le regole sull’uso delle parti comuni possono essere legittime se valgono per tutti e sono ragionevoli; il problema nasce quando colpiscono solo chi affitta. Sulle spese, secondo le Sezioni Unite del 2021, se l’assemblea modifica in modo stabile i criteri di riparto delle spese a maggioranza la delibera è nulla; se li viola in un caso singolo è annullabile.

Come si contesta?

1. Chiedi il verbale e annota la data in cui l’hai ricevuto.
2. Scrivi all’amministratore, via PEC o raccomandata, che contesti la delibera.
3. Presenta la domanda di mediazione, obbligatoria nelle liti condominiali, a un organismo nella circoscrizione del tribunale del condominio. La domanda impedisce la scadenza dei 30 giorni.
4. Se la mediazione fallisce, l’avvocato porta la causa in tribunale e, se serve, chiede la sospensione della delibera.

Un esempio

Elena ha un bilocale a Bologna. Il 12 marzo, in sua assenza, l’assemblea vota con 600 millesimi il divieto di locazioni sotto i 30 giorni; il verbale le arriva il 20 marzo. Entro il 19 aprile deposita la domanda di mediazione. Come ordine di grandezza (stima), la mediazione costa qualche decina di euro di avvio più l’assistenza dell’avvocato, mentre una causa parte da circa 1.000 euro. In mediazione ottiene il ritiro del divieto in cambio di regole sull’uso dell’ascensore e un recapito per le emergenze.

In pratica

• Non ignorare la delibera e non aspettare: conta i 30 giorni dal verbale.
• Controlla se esiste un regolamento contrattuale che già prevede il divieto.
• Contesta per iscritto all’amministratore.
• Rivolgiti a un avvocato e avvia la mediazione entro i termini.
• Nel frattempo riduci gli attriti: regole chiare per gli ospiti, contatto per le emergenze.