Si può sublocare un appartamento su Airbnb?

Sì, in Italia si può sublocare un appartamento in affitto e metterlo su Airbnb o su altri portali, ma solo a certe condizioni. Le domande da farsi sono quattro: cosa dice il tuo contratto, se il proprietario è d’accordo, come si pagano le tasse e quali regole valgono per la casa e per la città.

Cosa dice la legge sul subaffitto?

Per le case a uso abitativo la regola principale è l’articolo 2 della legge 392/1978:

• la sublocazione totale (tutta la casa) richiede il consenso del locatore, cioè del proprietario;
• la sublocazione parziale (per esempio una stanza) è permessa, salvo che il contratto la vieti, ma va comunicata al proprietario con raccomandata indicando chi è il subconduttore, la durata e i vani sublocati.

Se il contratto vieta il subaffitto, il divieto vale anche per le stanze. Il tema del consenso, e di come metterlo per iscritto, è spiegato nella pagina dedicata.

Come si pagano le tasse sulla sublocazione breve?

Il decreto-legge 50/2017 (articolo 4, comma 3) ha esteso il regime delle locazioni brevi anche ai contratti di sublocazione e a quelli conclusi dal comodatario. Le conseguenze pratiche:

• il guadagno del sublocatore è un reddito diverso, non un reddito da fabbricati;
• si può scegliere la cedolare secca (26%, o 21% sull’unica casa scelta) oppure la tassazione ordinaria IRPEF;
• se il portale o un gestore incassa per te, trattiene la ritenuta del 21% come acconto.

Secondo la prassi e i commentatori, con la cedolare non puoi dedurre l’affitto che paghi al proprietario: l’imposta si calcola sull’incasso lordo. Prima di scegliere il regime conviene fare i conti con un commercialista.

Esiste un limite al numero di case?

Sì. La soglia dei due appartamenti introdotta dal 2026 (legge 199/2025, che modifica il comma 595 della legge 178/2020) richiama espressamente sia le locazioni sia le sublocazioni brevi, e parla di attività “da chiunque esercitata”. Quindi chi subloca più di due appartamenti in breve si presume impresa: partita IVA, SCIA dove richiesta e niente cedolare. Dal 1° gennaio 2027 sia l’estensione alle sublocazioni sia la soglia dei due appartamenti si trovano nell’articolo 207 (commi 3 e 4) del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026).

E Airbnb cosa chiede?

Airbnb non verifica il tuo contratto d’affitto, ma nei suoi termini del servizio rende l’host responsabile di rispettare leggi e contratti con terzi, compresi contratti di locazione e regolamenti condominiali. Se il proprietario non ha dato il consenso, il rischio è tutto tuo: risoluzione del contratto, sfratto, richieste di danni.

Quali altri obblighi restano?

Gli stessi di qualsiasi affitto breve:

• CIN e codice regionale, dove previsto, prima di pubblicare l’annuncio;
• comunicazione degli ospiti ad Alloggiati Web e dati ISTAT dove richiesti;
• imposta di soggiorno del Comune;
• rilevatori di gas e monossido ed estintore;
• regole del condominio e del Comune (alcune città hanno limiti specifici).

Un esempio

Andrea affitta un bilocale a Torino con un contratto 4+4 a 750 euro al mese. Vuole metterlo su Airbnb. Prima chiede al proprietario un’autorizzazione scritta alla sublocazione per affitti brevi, poi verifica il regolamento condominiale, ottiene il CIN e apre l’annuncio. Se nell’anno incassa, per stima, 16.000 euro lordi e sceglie la cedolare al 21%, paga 3.360 euro di imposta sull’intero incasso, senza scalare i 9.000 euro di affitto versati al proprietario.

In pratica

• Leggi il contratto: cerca clausole su sublocazione, uso della casa e ospiti.
• Per tutta la casa, ottieni il consenso scritto del proprietario.
• Controlla regolamento condominiale e regole del Comune.
• Ottieni il CIN prima di pubblicare l’annuncio.
• Scegli con il commercialista tra cedolare e tassazione ordinaria.
• Oltre due appartamenti in sublocazione breve, preparati a lavorare come impresa.