Sublocazione, rent to rent e contratti

Sublocazione, canone garantito, mandato e comodato: come si fanno e cosa scrivere nei contratti.

28 risposte

• Affitto con canone garantito: conviene al proprietario?Conviene al proprietario che vuole un'entrata fissa senza occuparsi di ospiti e vuoti, ma di solito incassa meno di una gestione a percentuale nei mesi buoni. Il rischio vero è l'affidabilità del gestore: servono consenso scritto alla sublocazione, garanzie, assicurazione e clausole chiare su danni e recesso. Va verificato anche se resta possibile la cedolare secca.
• Chi deve essere intestatario dell'account Airbnb nel contratto di gestione?La legge non lo impone: le strade sono due. L'annuncio sull'account del proprietario, con il gestore come co-host, lascia al proprietario annuncio e recensioni. L'annuncio sull'account del gestore gli dà più controllo, ma a fine rapporto annuncio e recensioni restano a lui. Il contratto deve scrivere quale scelta si fa e chi incassa.
• Chi paga le sanzioni se il gestore sbaglia un adempimento?Verso l'autorità risponde chi la legge indica come obbligato: per il CIN di solito il proprietario-locatore, per la ritenuta e la comunicazione dei contratti il gestore che incassa. Tra proprietario e gestore, invece, decide il contratto: se il gestore aveva l'incarico e ha sbagliato, il proprietario può chiedergli il rimborso. Per questo serve una clausola di manleva.
• Come calcolare l'offerta di canone garantito?Parti da una stima prudente degli incassi annui, togli commissioni, pulizie, utenze, consumabili, manutenzione, arredi e il margine minimo che ti serve per il rischio e il tuo lavoro: quello che resta è il canone massimo che puoi offrire. Poi confrontalo con l'affitto lungo di zona: se è più basso, il proprietario difficilmente accetterà.
• Come cambiare property manager senza perdere le recensioni?Dipende da su quale account sta l'annuncio. Se è sul tuo account Airbnb con il gestore come co-host, basta rimuovere il vecchio co-host e aggiungere il nuovo: annuncio e recensioni restano. Se è sull'account del vecchio gestore, le recensioni restano a lui e di norma non si trasferiscono. Prima di firmare con un gestore, prevedi che l'annuncio resti tuo.
• Come disdire il contratto con un property manager?Rileggi il contratto: durata, preavviso e forma della disdetta. Invia la comunicazione per PEC o raccomandata nei termini previsti. Se vuoi uscire prima della scadenza senza una giusta causa, potresti dover risarcire il gestore. Poi organizza il passaggio: prenotazioni già confermate, accesso agli annunci, chiavi e codici, rendiconto finale e saldo.
• Come proporre il rent to rent a un proprietario?Presentati in modo trasparente: spiega che prenderesti la casa in affitto a canone fisso per sublocarla con affitti brevi, con il suo consenso scritto. Porta una stima prudente degli incassi, una proposta di canone, le garanzie (deposito, fideiussione, assicurazione) e una bozza di clausole su manutenzione, danni e recesso. Lascia tempo per decidere.
• Come regolare nel contratto l'uso della casa da parte del proprietario?Scrivi quante notti all'anno il proprietario può usare la casa, con quanto preavviso deve bloccare le date, se l'alta stagione è esclusa, chi paga pulizie e consumi di quei soggiorni e cosa succede alle prenotazioni già confermate, che di regola prevalgono. Nel canone garantito l'uso personale va previsto espressamente, perché la casa è in affitto al gestore.
• Come si tassa il reddito della sublocazione breve?Per chi subloca da privato è un reddito diverso. Puoi scegliere tra cedolare secca (26%, o 21% su una casa) calcolata sull'intero incasso, senza togliere nessuna spesa, e IRPEF ordinaria sulla differenza tra incassi e spese specificamente legate alla sublocazione, a partire dall'affitto che paghi. Con costi alti l'IRPEF può costare meno.
• Con il canone garantito il proprietario perde la cedolare secca?Se il gestore che prende la casa a canone garantito è un'impresa, per l'Agenzia delle Entrate sì: la cedolare è esclusa quando l'inquilino agisce nell'esercizio d'impresa. La Cassazione dal 2024 dice il contrario, ma l'Agenzia non si è allineata e a fine 2025 la questione è passata alle Sezioni Unite. Oggi, in pratica, conviene mettere in conto l'IRPEF ordinaria.
• Con un contratto 4+4 si può fare sublocazione turistica?Sì, ma solo con il consenso scritto del proprietario se sublochi tutta la casa: il 4+4 non lo dà in automatico, e spesso contiene clausole che lo vietano. Serve un'aggiunta firmata da entrambi che autorizzi la sublocazione breve tramite portali. Se l'inquilino è un'impresa che fa rent to rent, il tipo di contratto va scelto con un avvocato.
• Cos'è il mandato con rappresentanza negli affitti brevi?È il contratto con cui il proprietario incarica il property manager di affittare la casa agli ospiti in nome e per conto suo. Il locatore resta il proprietario: è lui a dichiarare il reddito e può usare la cedolare secca. Il gestore riceve un compenso e, se incassa i soldi delle prenotazioni, deve trattenere e versare la ritenuta del 21%.
• Cos'è il rent to rent e come funziona?Il rent to rent è un modello in cui un gestore prende in affitto una casa pagando al proprietario un canone fisso e la subloca con affitti brevi, con il consenso scritto del proprietario. Il gestore guadagna la differenza tra incassi e costi, ma si assume il rischio: il canone va pagato anche nei mesi vuoti.
• Cosa deve contenere il contratto di gestione di un affitto breve?Il contratto di gestione, di solito un mandato, deve indicare le parti e l'immobile, i servizi affidati, se il gestore agisce in nome del proprietario, chi incassa e applica la ritenuta del 21%, chi si occupa di CIN, Alloggiati Web e imposta di soggiorno, il compenso, la durata, il recesso, i danni e l'assicurazione.
• Cosa si rischia sublocando senza il consenso del proprietario?Sublocare tutta la casa senza consenso è un inadempimento del contratto d'affitto: il proprietario può chiedere la risoluzione, poi il rilascio dell'immobile, e un risarcimento dei danni. Le prenotazioni già prese cadono con il contratto principale e le cancellazioni sui portali hanno costi. Le tasse sugli incassi restano dovute comunque.
• Dove trovare un modello di contratto di sublocazione per affitti brevi?Un modello ufficiale di contratto di sublocazione per affitti brevi non esiste. Si parte da un normale contratto di locazione, a cui si aggiunge una clausola scritta con il consenso del proprietario alla sublocazione breve tramite portali. Bozze utili le hanno avvocati, associazioni di proprietari e inquilini e associazioni di gestori: il testo va sempre adattato al caso.
• Il regolamento della casa ha valore legale?Sì, se l'ospite lo conosceva prima di prenotare: le regole scritte nell'annuncio fanno parte del contratto di soggiorno. Se l'ospite le viola, è un inadempimento e puoi chiedere i danni, anche tramite gli strumenti dei portali. Non vale invece una regola comunicata solo all'arrivo, né una multa sproporzionata o contraria alla legge.
• L'inquilino subaffitta su Airbnb senza permesso: cosa può fare il proprietario?Prima raccogli le prove (annuncio, foto, recensioni con le date), poi manda una diffida scritta con PEC o raccomandata chiedendo di smettere. Se l'inquilino continua, puoi chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e il rilascio della casa, oltre ai danni. Per le liti sulle locazioni di solito serve prima un tentativo di mediazione. Un avvocato va coinvolto presto.
• Quali rischi ha il mandato senza rappresentanza?Il gestore firma con gli ospiti a nome proprio: è lui la controparte, risponde verso di loro e incassa tutto. Il proprietario non ha rapporti diretti con gli ospiti e dipende dalla solidità del gestore. Sul piano fiscale il reddito resta del proprietario, ma l'IVA può diventare un problema per il gestore. È una formula da impostare con un consulente.
• Quali sono i rischi del rent to rent?Il rischio principale è pagare il canone fisso anche quando la casa resta vuota o i prezzi scendono. Poi ci sono i rischi di regole nuove (Comune, condominio, identificazione degli ospiti), danni e cancellazioni, capitale bloccato in arredi e depositi, e un inquadramento fiscale da impresa. Per il proprietario il rischio è un gestore che smette di pagare.
• Quanto deve durare un contratto di gestione di un affitto breve?La legge non fissa una durata: la decidono le parti. Nella pratica si usa spesso un anno con rinnovo, a volte due o tre se il gestore investe nell'avvio della casa. Contano più della durata il preavviso per uscire, le regole sulle prenotazioni già confermate e, se il proprietario è un privato, le tutele del Codice del consumo.
• Quanto si guadagna con il rent to rent?Non esiste un guadagno tipico: è la differenza tra quanto incassi dagli ospiti e tutti i costi, canone al proprietario compreso. Nel nostro esempio stimato il margine prima delle tasse è circa il 14% degli incassi in uno scenario buono, e un calo di occupazione o di prezzi può azzerarlo. Poi vanno pagati tasse e contributi.
• Serve il consenso del proprietario per sublocare in affitto breve?Per sublocare tutta la casa sì: l'articolo 2 della legge 392/1978 richiede il consenso del proprietario. Per una sola stanza non serve, se il contratto non lo vieta, ma va comunicata con raccomandata. Il consenso conviene metterlo per iscritto, citando esplicitamente gli affitti brevi: senza, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto.
• Serve un contratto con l'ospite per un affitto breve?Un contratto c'è sempre, ma non serve un modulo da firmare. Sui portali la prenotazione confermata è già il contratto, alle condizioni dell'annuncio. Per le prenotazioni dirette conviene un accordo scritto, anche via email, con parti, casa, date, prezzo, servizi, regole e cancellazione. Accordi aggiuntivi chiesti agli ospiti dei portali vanno indicati nell'annuncio.
• Si può applicare la cedolare secca alla sublocazione?Sì, ma solo per la sublocazione breve: contratti fino a 30 giorni, fatti da una persona fisica fuori da un'attività d'impresa, con al massimo due appartamenti nell'anno. Lo prevede dal 2017 il decreto-legge 50/2017. L'aliquota è 26%, o 21% su una casa scelta, e si calcola sull'intero incasso. Per sublocazioni più lunghe la cedolare non si applica.
• Si può fare affitto breve con un comodato d'uso?Sì: dal 2017 il regime delle locazioni brevi vale anche per i contratti fatti dal comodatario, cioè da chi ha la casa in comodato. Serve però il consenso del proprietario, perché per il codice civile il comodatario non può far godere la casa a terzi senza permesso. Il guadagno è un reddito diverso del comodatario, tassabile anche con cedolare secca.
• Si può mettere l'esclusiva nel contratto di gestione?Sì, l'esclusiva è lecita: il proprietario si impegna a non affidare la casa ad altri gestori, e a volte a non affittarla da solo, per la durata del contratto. Va scritta in modo chiaro, limitata nel tempo e approvata espressamente se il contratto è un modulo del gestore. Con un proprietario privato, penali sproporzionate sono presunte vessatorie.
• Si può sublocare un appartamento su Airbnb?Sì, è legale se il contratto d'affitto lo consente e, per la sublocazione dell'intera casa, il proprietario ha dato il suo consenso. Il guadagno è un reddito diverso, tassabile anche con cedolare secca. Servono comunque CIN, regole del Comune e del condominio, e dal 2026 con più di due appartamenti l'attività si presume d'impresa.