Si può applicare la cedolare secca alla sublocazione?

La domanda ha una risposta precisa: sì, ma solo in certi casi. Questa pagina elenca le condizioni una per una. Per capire se ti conviene davvero rispetto all’IRPEF ordinaria, con un esempio di calcolo, c’è la pagina su come si tassa il reddito della sublocazione breve.

Da quando si può?

Per anni la sublocazione è rimasta fuori dalla cedolare secca, perché il suo guadagno è un reddito diverso e la cedolare era pensata per i redditi dei proprietari. Il decreto-legge 50/2017, articolo 4, comma 3, ha cambiato le cose dal 1° giugno 2017: il regime delle locazioni brevi, cedolare compresa, vale anche per i contratti di sublocazione e per quelli conclusi dal comodatario. L’Agenzia delle Entrate lo ha confermato nella circolare 24/E del 2017. Dal 1° gennaio 2027 la stessa regola si trova nell’articolo 207, comma 3, del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026).

Quali condizioni devono esserci?

Condizione	Cosa significa
Durata	ogni contratto con l’ospite dura al massimo 30 giorni
Chi subloca	una persona fisica, non una società o una ditta
Fuori dall’impresa	non lo fai come attività d’impresa
Numero di case	dal 2026, al massimo due appartamenti in locazione o sublocazione breve nell’anno
Immobile	abitativo, categorie da A1 a A11 escluso A10, anche singole stanze
Ospite	non deve prenotare nell’esercizio di un’impresa, per esempio come foresteria per dipendenti

Se manca anche una sola condizione, la cedolare non si applica. Una sublocazione di sei mesi a uno studente, per esempio, non è breve: quel reddito va in IRPEF.

Quanto si paga e su cosa?

• 26% come regola generale;
• 21% sui redditi di una sola unità immobiliare all’anno, scelta da te in dichiarazione.

La base è l’intero corrispettivo incassato dagli ospiti, compresi i servizi come pulizia e biancheria. Con la cedolare non puoi scalare l’affitto che paghi al proprietario né altre spese. Paghi un’imposta fissa, senza addizionali regionali e comunali.

Come si sceglie?

La scelta si fa nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui hai incassato, contratto per contratto. Se un portale o un gestore ha incassato per te, ti avrà trattenuto il 21% e rilasciato la Certificazione Unica: quelle somme si scalano dall’imposta dovuta.

Un esempio

Sara subloca, con il consenso del proprietario, un monolocale a Roma che non usa in estate. Tra giugno e settembre incassa 7.500 euro da soggiorni di 3-7 notti. È una persona fisica, non ha altre case in affitto breve e non ha partita IVA. Può scegliere la cedolare al 21%: 1.575 euro di imposta. Il portale le ha già trattenuto il 21%, quindi in dichiarazione non deve versare altro per quella casa.

In pratica

• La cedolare vale solo per sublocazioni fino a 30 giorni.
• Devi essere una persona fisica, fuori da un’attività d’impresa.
• Dal 2026 il limite è di due appartamenti in tutto.
• Si paga sull’intero incasso, senza scalare l’affitto.
• La scelta si fa in dichiarazione, contratto per contratto.
• Confronta sempre con l’IRPEF: nella sublocazione a volte conviene di più.