Affitto con canone garantito: conviene al proprietario?

Con il canone garantito un gestore prende in affitto la tua casa, ti paga ogni mese una cifra fissa e la subloca agli ospiti con affitti brevi. È il lato “proprietario” del modello rent to rent. Conviene o no dipende da cosa cerchi: tranquillità o massimo incasso.

Quali sono i vantaggi?

• Entrata prevedibile: incassi la stessa cifra ogni mese, anche quando la casa è vuota.
• Zero gestione: ospiti, pulizie, check-in, recensioni e imposta di soggiorno li segue il gestore.
• Niente stagionalità: i mesi bassi sono un problema del gestore, non tuo.

Quali sono gli svantaggi?

• Incassi più bassi nei mesi buoni: il gestore deve coprire costi e rischio, quindi il canone fisso è in genere inferiore a quanto potresti ottenere con una gestione a percentuale in un’annata forte.
• Usura maggiore rispetto a un affitto lungo: tanti ospiti diversi consumano di più casa e arredi.
• Rischio controparte: se il gestore va in difficoltà, smette di pagare e liberare la casa può richiedere tempo.
• Meno controllo: decidi meno su prezzi, ospiti e calendario.

Cosa dice la legge a tutela del proprietario?

Il gestore è il tuo inquilino e subloca. Per farlo con tutta la casa gli serve il tuo consenso (articolo 2 della legge 392/1978). Se il gestore non paga, oltre ad agire contro di lui, l’articolo 1595 del codice civile ti dà un’azione diretta verso i subconduttori per i corrispettivi che ancora devono; e se il contratto principale si risolve, cade anche la sublocazione. Nella pratica degli affitti brevi, però, gli ospiti pagano di solito in anticipo tramite il portale, quindi questa tutela vale poco: contano soprattutto le garanzie.

E la cedolare secca?

Qui c’è un punto aperto. La legge esclude la cedolare quando l’inquilino agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa, e l’Agenzia delle Entrate ha sempre applicato questa regola in modo restrittivo. La Cassazione (sentenza 12395/2024) ha detto che conta la posizione del locatore, non dell’inquilino, ma l’Agenzia non ha cambiato orientamento e la sublocazione turistica non è stata chiarita. Prima di firmare con un gestore che è una società o una ditta, chiedi al commercialista se potrai usare la cedolare o dovrai tassare il canone con l’IRPEF ordinaria: la differenza può essere rilevante.

Quali garanzie chiedere?

• Deposito cauzionale e, se possibile, una fideiussione bancaria o assicurativa.
• Assicurazione per danni all’immobile e responsabilità civile verso terzi, a carico del gestore.
• Visura camerale e referenze: da quanto opera, quante case gestisce.
• Clausole su manutenzione ordinaria e straordinaria, stato di riconsegna e inventario degli arredi.
• Clausola risolutiva in caso di mancato pagamento e regole chiare sul recesso.
• Registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.

Un esempio

Paolo ha un bilocale a Firenze che con un affitto lungo renderebbe, per stima, 1.100 euro al mese. Un gestore gli offre 1.300 euro fissi per tre anni con sublocazione breve. Una gestione a percentuale, secondo una stima prudente, potrebbe portargli in media 1.500 euro netti al mese, ma con mesi molto variabili e più impegno. Paolo sceglie il canone garantito, chiede una fideiussione pari a tre mensilità e fa verificare dal commercialista il regime fiscale. Prima controlla anche le regole di Firenze sugli affitti brevi nel centro storico.

In pratica

• Confronta tre numeri: affitto lungo, canone garantito, gestione a percentuale.
• Verifica chi è il gestore: visura, esperienza, case gestite.
• Pretendi garanzie scritte: deposito, fideiussione, assicurazione.
• Dai il consenso alla sublocazione per iscritto, con limiti chiari.
• Chiedi al commercialista se potrai usare la cedolare secca.
• Controlla che la tua città e il condominio permettano gli affitti brevi.