Chi deve essere intestatario dell'account Airbnb nel contratto di gestione?
La legge non lo impone: le strade sono due. L'annuncio sull'account del proprietario, con il gestore come co-host, lascia al proprietario annuncio e recensioni. L'annuncio sull'account del gestore gli dà più controllo, ma a fine rapporto annuncio e recensioni restano a lui. Il contratto deve scrivere quale scelta si fa e chi incassa.
Quando si firma un contratto di gestione, una domanda pratica pesa più di molte clausole: su quale account Airbnb sta l’annuncio? Da questa scelta dipendono chi controlla la casa sul portale, a chi vanno i pagamenti e cosa succede alle recensioni se il rapporto finisce.
Quali sono le due strade?
| Account del proprietario, gestore co-host | Account del gestore | |
|---|---|---|
| Chi è l’host per Airbnb | il proprietario | il gestore |
| Recensioni e storico | restano all’annuncio del proprietario | restano al gestore |
| Pagamenti | al proprietario, con quota al co-host dove disponibile | al gestore, che poi gira il netto |
| Fine del rapporto | si rimuove il co-host e l’annuncio continua | il proprietario deve ripartire con un nuovo annuncio |
| Controllo del gestore | ampio, secondo i permessi dati | totale |
Con il co-hosting, il proprietario può dare al gestore permessi completi e, dove la funzione è disponibile, far girare da Airbnb una parte di ogni pagamento al co-host. Se il co-host viene rimosso, l’annuncio resta del proprietario, che torna host principale.
Perché le recensioni contano così tanto?
Perché sono il capitale dell’annuncio. Le guide dei software di gestione spiegano che Airbnb non offre uno strumento per unire account o spostare le recensioni da un account all’altro: spostare un annuncio di solito significa crearne uno nuovo. Quindi, se l’annuncio nasce sull’account del gestore, alla fine del contratto il proprietario non porta con sé le recensioni.
Cosa dicono i termini di Airbnb?
Nei termini per gli utenti europei, chi ospita come parte di un team o di un’azienda dichiara di essere autorizzato ad agire per conto degli altri e risponde degli atti di chi lavora con lui. In pratica: il gestore che pubblica la casa di altri deve avere un mandato scritto, e il co-host agisce sotto la responsabilità dell’host.
E le tasse?
Cambia chi incassa. Se i soldi arrivano al proprietario, è lui il percettore e il portale gestisce la ritenuta nei suoi confronti. Se arrivano al gestore, il gestore incassa per conto terzi e ha gli obblighi dell’intermediario: ritenuta del 21%, comunicazione dei dati e Certificazione Unica al proprietario. Il flusso va chiarito con il commercialista prima di partire.
Cosa scrivere nel contratto?
- su quale account sta l’annuncio e con quali permessi lavora il gestore;
- a chi vanno i pagamenti e ogni quanto il gestore rende conto;
- di chi sono foto e testi, e se il proprietario può riutilizzarli;
- cosa succede a fine rapporto: rimozione del co-host, prenotazioni future, consegna del calendario;
- divieto di condividere password: si usano le funzioni di co-hosting.
Un esempio
Davide affida a un gestore il suo bilocale a Roma. Decidono che l’annuncio resta sull’account di Davide, con il gestore co-host con permessi completi e una quota del 20% girata da Airbnb. Dopo due anni Davide cambia gestore: rimuove il primo co-host, aggiunge il nuovo e l’annuncio continua con tutte le sue recensioni.
In pratica
- Decidi prima della firma su quale account sta l’annuncio.
- Se vuoi tenere le recensioni, usa il tuo account con il gestore co-host.
- Se l’annuncio è del gestore, sappi che resterà suo.
- Chiarisci chi incassa e chi applica la ritenuta.
- Scrivi chi possiede foto e testi.
- Non condividere password: usa i permessi da co-host.