Cosa deve contenere il contratto di gestione di un affitto breve?
Il contratto di gestione, di solito un mandato, deve indicare le parti e l'immobile, i servizi affidati, se il gestore agisce in nome del proprietario, chi incassa e applica la ritenuta del 21%, chi si occupa di CIN, Alloggiati Web e imposta di soggiorno, il compenso, la durata, il recesso, i danni e l'assicurazione.
Quando un proprietario affida la casa a un property manager per gli affitti brevi, il rapporto va messo per iscritto. Nella maggior parte dei casi si usa un contratto di mandato: il codice civile (articolo 1703) lo definisce come il contratto con cui una parte si obbliga a compiere atti giuridici per conto dell’altra. Il contratto di gestione è diverso dal canone garantito, in cui il gestore prende la casa in affitto e la subloca.
Il gestore agisce in nome del proprietario o no?
È la prima scelta da fare, perché cambia tutto il resto:
- mandato con rappresentanza: il gestore firma i contratti con gli ospiti in nome e per conto del proprietario, che resta il locatore;
- mandato senza rappresentanza: il gestore agisce per conto del proprietario ma a nome proprio.
Nel primo caso il proprietario resta il locatore e dichiara lui il reddito, con cedolare o tassazione ordinaria. Nel secondo il gestore diventa parte dei contratti con gli ospiti: è una soluzione più delicata, anche sul piano fiscale, da impostare con un consulente. Il contratto deve dire in modo esplicito quale delle due si sceglie, e quale account sui portali si usa.
Quali clausole non possono mancare?
| Tema | Cosa scrivere |
|---|---|
| Parti e immobile | Dati del proprietario, del gestore (con partita IVA), indirizzo, dati catastali, CIN |
| Servizi | Annunci, prezzi, comunicazione con gli ospiti, check-in, pulizie, biancheria, manutenzione |
| Incassi | Chi incassa, su quale conto, ogni quanto si fa il rendiconto e il bonifico al proprietario |
| Ritenuta | Se il gestore incassa, trattiene il 21% e rilascia la Certificazione Unica |
| Adempimenti | Chi chiede il CIN, chi fa Alloggiati Web, ISTAT e imposta di soggiorno |
| Compenso | Percentuale e su quale base (lordo, netto commissioni portali, pulizie escluse o no) |
| Spese | Cosa paga il proprietario (utenze, straordinaria) e cosa il gestore, con tetti di spesa |
| Durata e recesso | Durata, rinnovo, preavviso, gestione delle prenotazioni già confermate |
| Danni e assicurazione | Chi risponde, come si usano i depositi e le coperture dei portali, polizze attive |
| Dati personali | Ruoli privacy per i documenti degli ospiti |
Perché è così importante sapere chi incassa?
Perché per la legge sulle locazioni brevi (decreto-legge 50/2017; dal 1° gennaio 2027 articolo 208 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi, D.Lgs. 117/2026) l’intermediario che incassa i canoni o interviene nel pagamento è sostituto d’imposta: trattiene il 21%, lo versa con F24 e rilascia la Certificazione Unica. Se il contratto non chiarisce chi incassa, nessuno sa chi deve fare cosa e il rischio di errori fiscali cresce. Lo stesso vale per l’imposta di soggiorno: chi incassa il corrispettivo ne risponde verso il Comune.
Il compenso come si definisce?
Di solito è una percentuale sugli incassi. Specifica sempre la base di calcolo: sul lordo pagato dall’ospite, al netto delle commissioni dei portali, con o senza le spese di pulizia. Una percentuale uguale su basi diverse produce compensi molto diversi. Indica anche se il compenso è soggetto a IVA.
C’è un rischio con la mediazione immobiliare?
Sì, va valutato. La legge 39/1989 riserva l’attività di mediazione (mettere in relazione le parti per concludere un affare, dietro compenso) a chi ha i requisiti ed è iscritto alla Camera di Commercio. Un property manager che gestisce servizi su mandato non è automaticamente un mediatore, ma la linea dipende da come lavori e da come è scritto il contratto. Fatti seguire da un consulente.
Un esempio
Elena affida il suo bilocale a Verona a un gestore con un mandato con rappresentanza di un anno, rinnovabile, con 60 giorni di preavviso. Il gestore incassa sul proprio conto, trattiene il 21% di ritenuta e il 20% di compenso calcolato sugli incassi al netto delle commissioni dei portali, e ogni mese invia rendiconto e bonifico. Le pulizie sono pagate dagli ospiti; le spese di manutenzione oltre 150 euro vanno approvate da Elena.
In pratica
- Scegli tra mandato con o senza rappresentanza e scrivilo.
- Chiarisci chi incassa, chi applica la ritenuta e chi rilascia la CU.
- Assegna CIN, Alloggiati Web, ISTAT e imposta di soggiorno a una persona precisa.
- Definisci percentuale e base di calcolo del compenso.
- Prevedi durata, preavviso e cosa succede alle prenotazioni in corso.
- Scrivi chi paga i danni e quali assicurazioni sono attive.
Fonti
- Codice civile, art. 1703 - Mandato, nozione (Brocardi.it)
- Agenzia delle Entrate - Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017 (locazioni brevi)
- Agenzia delle Entrate - Contratti di locazione breve, normativa e prassi
- Camera di Commercio di Bologna - Guida per i mediatori (legge 39/1989)
- D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 - Testo unico delle imposte sui redditi (Normattiva)