Serve la partita IVA per fare il property manager?

Chi gestisce gli affitti brevi delle case di altri, in cambio di una percentuale o di un compenso, svolge un’attività economica organizzata e continuativa. Per il fisco è un’attività d’impresa, e serve la partita IVA fin dal primo cliente se l’intenzione è farlo come lavoro.

C’è una soglia sotto la quale non serve?

No. È un equivoco diffuso pensare che si possa lavorare senza partita IVA finché si incassa poco. Il criterio non è l’importo ma l’abitualità: se gestisci case in modo ripetuto, con più proprietari, annunci, pulizie e calendario da seguire, l’attività è abituale anche con pochi incassi.

Può restare fuori solo un aiuto davvero occasionale: per esempio segui per una stagione la casa di un parente, senza ripeterlo e senza cercare altri clienti. In quel caso il compenso si dichiara tra i redditi occasionali. Se però la cosa si ripete, il passaggio alla partita IVA va fatto subito.

Cosa comporta aprire la partita IVA?

In sintesi:

• apertura della partita IVA all’Agenzia delle Entrate con il codice ATECO dell’attività;
• iscrizione al Registro delle imprese della Camera di Commercio, come impresa individuale o società;
• contributi INPS: per un’impresa individuale di servizi di norma la gestione commercianti, con un contributo minimo annuo anche se guadagni poco. Per il 2026 il reddito minimo su cui si calcola è di 18.808 euro, con aliquota del 24,48% (circolare INPS 14/2026): circa 4.600 euro l’anno di minimo;
• regime fiscale: forfettario (se ne hai i requisiti) oppure ordinario;
• fatture ai proprietari per le tue commissioni.

L’inquadramento previdenziale esatto va confermato dal commercialista, perché dipende da come lavori.

Quale codice ATECO si usa?

Nella classificazione ATECO 2025 l’Istat indica espressamente il property management in ambito turistico (gestione di alloggi per soggiorni brevi per conto di terzi) nel codice 68.32.01, “Gestione di beni immobili per conto terzi”. Ne parliamo nella pagina dedicata al codice ATECO del property manager.

E se trovo anche gli inquilini o subaffitto?

Il modello di lavoro cambia l’inquadramento:

• Solo gestione per conto del proprietario (mandato): è il caso più comune, codice 68.32.01.
• Mediazione immobiliare, cioè mettere in contatto le parti per concludere locazioni o vendite a fronte di una provvigione: è un’attività regolata dalla legge 39/1989 e richiede requisiti professionali specifici (corso ed esame) e la segnalazione alla Camera di Commercio.
• Sublocazione o rent to rent: prendi la casa in affitto e la riaffitti agli ospiti. Il reddito è tuo e non del proprietario, e dal 2026 con più di due appartamenti l’attività si presume comunque d’impresa.

Cosa cambia per i soldi degli ospiti?

Se incassi tu gli affitti per conto dei proprietari, diventi sostituto d’imposta: trattieni il 21%, lo versi con F24 e rilasci la Certificazione Unica. Sono obblighi che presuppongono un’organizzazione amministrativa, e un motivo in più per partire con la partita IVA e un commercialista.

Un esempio

Davide inizia aiutando un amico con un appartamento su Airbnb come co-host. Dopo tre mesi gli chiedono di gestire altre due case, a fronte del 20% degli incassi. A questo punto l’attività è abituale: Davide apre una partita IVA individuale con codice 68.32.01, si iscrive al Registro delle imprese e all’INPS, sceglie con il commercialista il regime forfettario e firma con ogni proprietario un contratto di gestione scritto.

In pratica

• Se l’attività è ripetuta e cerchi clienti, apri la partita IVA prima di iniziare.
• Scegli il codice ATECO in base a cosa fai davvero.
• Metti a bilancio il contributo INPS minimo annuo.
• Valuta il regime forfettario con un commercialista.
• Se fai anche mediazione, verifica i requisiti della legge 39/1989.
• Decidi per iscritto con i proprietari chi incassa e chi applica la ritenuta.