Qual è il codice ATECO del property manager?

Quando apri la partita IVA per gestire affitti brevi devi indicare un codice ATECO. Per il property manager la risposta, con la classificazione ATECO 2025 in uso dal 1° aprile 2025, è più chiara di un tempo: le note ufficiali dell’Istat nominano proprio questa attività.

Qual è il codice giusto?

Il codice è 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi. Tra le attività incluse, le note esplicative Istat elencano il “property management in ambito turistico”, cioè la gestione di immobili o alloggi per soggiorni brevi (meno di un anno) per visitatori e viaggiatori, per conto di altri.

Nella vecchia classificazione l’attività corrispondente era il 68.32.00 (amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi). Secondo la tavola di raccordo Istat il passaggio al 68.32.01 è completo: il contenuto è lo stesso. Lo stesso codice comprende anche gli amministratori di condominio e le agenzie che riscuotono affitti.

Non c’è un codice per le prenotazioni di alloggi?

Sì, il 55.40.00 (attività di intermediazione per servizi di alloggio), ma riguarda chi mette in contatto clienti e strutture a fronte di una commissione, come i servizi di prenotazione. Le note Istat del 55.40.00 escludono il property management turistico e rimandano al 68.32.01. Se il tuo lavoro è gestire le case (annunci, prezzi, ospiti, pulizie, manutenzione), il 55.40.00 non è il codice adatto.

E se faccio anche altro?

Molti gestori combinano più attività. Ecco come si inquadrano:

Cosa fai	Codice ATECO 2025
Gestisci case di proprietari che restano locatori	68.32.01
Prendi case in affitto e le riaffitti ai turisti (rent to rent)	55.20.42
Fai da agente immobiliare: trovi inquilini o acquirenti a provvigione	68.31.00 (mediazione, con requisiti di legge)

Puoi avere un’attività prevalente e altre secondarie con codici diversi. Per la mediazione, però, non basta il codice: la legge 39/1989 richiede requisiti professionali (corso ed esame, o iscrizione nell’apposita sezione del REA) e una segnalazione alla Camera di Commercio, oltre a regole di incompatibilità con altre attività.

Il codice influisce sulle tasse?

Sì, se sei nel regime forfettario. Il reddito si calcola applicando agli incassi un coefficiente fisso legato al codice:

• divisione 68 (attività immobiliari, quindi anche 68.32.01): 86%;
• divisione 55 (servizi di alloggio, quindi 55.20.42 e 55.40.00): 40%.

Con 30.000 euro di commissioni, nel forfettario un 68.32.01 dichiara un reddito di 25.800 euro. Per questo il codice va scelto sull’attività reale: non è una leva fiscale, e indicarne uno che non corrisponde a ciò che fai espone a contestazioni.

Un esempio

Giorgia gestisce dodici appartamenti di otto proprietari a Napoli: crea gli annunci, fissa i prezzi, organizza check-in e pulizie e incassa per conto dei proprietari. Apre la partita IVA con il 68.32.01 come attività prevalente. Quando l’anno dopo prende in affitto due appartamenti per sublocarli, aggiunge il 55.20.42 come attività secondaria, d’accordo con il suo commercialista.

In pratica

• Gestione per conto dei proprietari: 68.32.01.
• Non usare il 55.40.00 se gestisci davvero le case.
• Per il rent to rent aggiungi il 55.20.42.
• La mediazione immobiliare richiede requisiti propri, non solo un codice.
• Se hai aperto prima del 2025 con il 68.32.00, verifica che risulti il 68.32.01.
• Controlla le note esplicative Istat prima di decidere.