Il regime forfettario conviene al property manager?

Q: Il regime forfettario conviene al property manager?

Spesso sì, all'inizio: paghi un'imposta del 15% (5% per i primi cinque anni, se hai i requisiti) su un reddito calcolato come 86% delle commissioni, e non addebiti l'IVA ai proprietari. Conviene meno se nei tuoi ricavi transitano molte spese, come le pulizie rigirate, o se ti avvicini al limite di 85.000 euro.

Il regime forfettario è il regime fiscale semplificato per le partite IVA individuali con ricavi contenuti. Per chi inizia a fare il property manager è spesso la prima scelta, ma non sempre la migliore. Dipende soprattutto da come è fatto il tuo fatturato.

Come funziona per un property manager?

Il reddito non si calcola togliendo le spese reali, ma applicando ai ricavi un coefficiente di redditività. Per le attività immobiliari (codice 68.32.01) è l’86%: su 100 euro di commissioni, 86 sono reddito.
Da questo reddito si tolgono i contributi INPS versati.
Sul resto si paga un’imposta sostitutiva del 15%, al posto di IRPEF e addizionali.
Per i primi cinque anni l’imposta scende al 5% se non hai svolto attività d’impresa o professionale nei tre anni precedenti e se l’attività non prosegue un tuo precedente lavoro dipendente o autonomo.
Non addebiti l’IVA sulle fatture e la contabilità è semplificata.

Chi può entrare?

Secondo l’Agenzia delle Entrate, tra i requisiti principali:

ricavi dell’anno precedente non oltre 85.000 euro;
spese per dipendenti e collaboratori non oltre 20.000 euro lordi;
redditi di lavoro dipendente o pensione dell’anno precedente non oltre 35.000 euro (limite valido per il 2025 e il 2026);
non controllare una SRL che svolge attività riconducibili alla tua e non partecipare a società di persone.

Se superi gli 85.000 euro esci dal regime l’anno dopo; se superi i 100.000 euro esci subito, già nell’anno.

Perché spesso conviene all’inizio?

Per tre motivi. L’aliquota del 5% o del 15% è più bassa dell’IRPEF anche nel primo scaglione (23%). I proprietari privati, che non possono recuperare l’IVA, ricevono fatture senza il 22% in più, e questo rende la tua commissione più competitiva. E gli adempimenti costano meno.

C’è anche un aiuto sui contributi: chi è nel forfettario e iscritto alla gestione commercianti può chiedere all’INPS una riduzione del 35%, in cambio di una pensione futura proporzionalmente più bassa. Per il 2026 il contributo minimo dei commercianti si calcola su 18.808 euro di reddito al 24,48%: circa 4.600 euro l’anno senza riduzione.

Quando invece non conviene?

Se nei ricavi passano spese che giri ad altri. Il coefficiente dell’86% presume che i tuoi costi siano solo il 14% dei ricavi. Se fatturi ai proprietari anche le pulizie e poi paghi l’impresa di pulizie, quei soldi diventano “ricavi” su cui paghi come se fossero quasi tutti guadagno.
Se ti avvicini agli 85.000 euro: le pulizie rigirate contano nel limite e possono fartelo superare presto.
Se hai costi reali alti (personale, auto, ufficio, software) che nel regime ordinario potresti dedurre.
Se superi il limite di spese per collaboratori o hai un lavoro dipendente sopra i 35.000 euro.

Un accorgimento pratico: dove possibile, fai pagare le pulizie direttamente dal proprietario all’impresa che le svolge, così restano fuori dai tuoi ricavi.

Un esempio

Marco apre la partita IVA nel 2026 e incassa 40.000 euro di commissioni. Reddito forfettario: 34.400 euro (86%). Stimiamo i contributi INPS senza riduzione: circa 4.600 euro di minimo più il 24,48% sulla parte oltre 18.808 euro, cioè circa 3.800 euro, per un totale di circa 8.400 euro. Resta un imponibile di circa 26.000 euro: con l’aliquota del 5% paga circa 1.300 euro di imposta, con il 15% circa 3.900 (stime semplificate: nella realtà i contributi si deducono nell’anno in cui si pagano).

La collega Anna incassa 70.000 euro, ma 30.000 sono pulizie che gira alle imprese. Nel forfettario il suo reddito presunto è 60.200 euro, molto più del suo margine reale: per lei va valutato il regime ordinario, oppure un diverso modo di fatturare le pulizie.

In pratica

Verifica i requisiti: 85.000 euro di ricavi, 20.000 di spese per collaboratori, 35.000 di lavoro dipendente.
Controlla se hai diritto al 5% per i primi cinque anni.
Calcola quanta parte dei ricavi è spesa che giri ad altri.
Valuta di far pagare le pulizie direttamente ai proprietari.
Chiedi all’INPS la riduzione del 35% se ti conviene.
Rifai il confronto con il commercialista ogni anno.