Quanto guadagna un property manager di affitti brevi?

Il property manager di affitti brevi non ha uno stipendio fisso: di solito è un professionista o una piccola azienda che guadagna una commissione sugli incassi delle case che gestisce per conto dei proprietari. Il guadagno dipende quindi da tre fattori: quante case, quanto incassano, quanto costa gestirle.

Quanto si fa pagare un property manager?

Le fonti di settore indicano per l’Italia commissioni tra il 15% e il 30% circa degli incassi:

• pacchetti base (annuncio, prezzi, messaggi) nella parte bassa della forbice;
• gestione completa (anche check-in, pulizie, manutenzione, rendiconti) tra il 20% e il 30%;
• alcune agenzie applicano percentuali più alte in zone difficili o per immobili di pregio.

Spesso le pulizie sono pagate a parte dagli ospiti, tramite il costo di pulizia, e girate a chi le fa. È importante chiarire nel contratto su quale base si calcola la percentuale (incasso lordo, al netto delle commissioni dei portali, al netto delle pulizie).

Quali sono i costi del property manager?

• personale o collaboratori per check-in, pulizie e manutenzione;
• software di gestione e channel manager, prezzi dinamici, serrature;
• spostamenti, telefono, materiali;
• assicurazione professionale;
• commercialista, contributi previdenziali e tasse.

Gestire case per conto terzi è un’attività che richiede di norma la partita IVA, e ha obblighi propri verso il fisco e verso gli ospiti.

Un esempio con numeri stimati

Sara gestisce 8 appartamenti a Bologna con una commissione del 22% sugli incassi al netto delle pulizie. In media ogni appartamento incassa 2.000 euro al mese (stima annua spalmata sui 12 mesi).

• Incassi gestiti: 8 × 2.000 = 16.000 euro al mese
• Commissione 22%: 3.520 euro al mese
• Costi stimati (collaboratore part-time per check-in, software, auto, telefono, commercialista): circa 1.400 euro

Prima di contributi e imposte le restano circa 2.100 euro al mese. Sono stime: in bassa stagione la commissione cala, e la perdita di uno o due immobili pesa molto.

Quante case servono per viverci?

Non c’è un numero valido per tutti. Con 3-5 case l’attività è spesso un lavoro part-time o un’integrazione. Per farne il lavoro principale molti operatori puntano a gestire decine di immobili, organizzando una piccola squadra. Ma più case significano più personale e più complessità: il margine per casa tende a scendere se i processi non sono ben organizzati.

Da cosa dipende davvero il guadagno?

• Densità: case vicine tra loro riducono tempi e costi di spostamento.
• Qualità degli immobili: case belle in buone zone incassano di più, quindi anche la commissione cresce.
• Fidelizzazione dei proprietari: perdere un immobile costa più che acquisirne uno.
• Organizzazione: procedure chiare per pulizie, check-in e manutenzione.

In pratica

• Considera commissioni tra il 15% e il 30% come riferimento di mercato.
• Chiarisci nel contratto su quale base calcoli la percentuale.
• Metti in conto personale, software, spostamenti, tasse e contributi.
• Fai stime su base annua, non sui mesi migliori.
• Concentra le case in poche zone per contenere i costi.
• Apri la posizione fiscale corretta prima di iniziare.