Guadagni, costi e rendimento

Quanto rende davvero un affitto breve, quanto costa avviarlo e come si fanno i conti.

25 risposte

• Come calcolare il rendimento di un affitto breve?Il rendimento lordo è l'incasso annuo diviso per il valore investito (prezzo della casa più spese d'acquisto e arredo). Il rendimento netto toglie dall'incasso commissioni, pulizie, utenze, manutenzione, condominio, IMU, assicurazione e tasse, e divide il risultato per lo stesso investimento. Per confrontare scelte diverse conta solo il netto.
• Come funziona un calcolatore di rendimento per affitti brevi?Un calcolatore prende indirizzo, dimensioni e posti letto, cerca annunci simili nella zona e ne ricava prezzo medio a notte e occupazione stimata, quindi moltiplica e restituisce un incasso annuo o mensile. Di solito è un incasso lordo: commissioni, pulizie, spese fisse e tasse vanno tolte a parte. È un punto di partenza, non una previsione.
• Come stimare l'occupazione di un appartamento turistico?Si stima mese per mese guardando 10-20 annunci simili nella stessa zona: calendari dei prossimi mesi, numero di recensioni recenti, durata minima del soggiorno. Si possono aggiungere dati di mercato a pagamento o pubblici. Il risultato va reso prudente, perché i calendari non distinguono le notti prenotate da quelle bloccate dal proprietario.
• Comprare casa con il mutuo per affittarla su Airbnb conviene?Solo se, dopo commissioni, pulizie, spese fisse e cedolare, il netto dell'affitto copre la rata con un margine anche nei mesi deboli. Spesso non succede: la rata è fissa ogni mese, mentre gli incassi sono stagionali, e con la cedolare gli interessi del mutuo non si scalano. Conviene fare i conti con uno scenario prudente prima di firmare.
• Conviene comprare casa per fare affitti brevi?Può convenire, ma meno di quanto sembri. Al prezzo vanno aggiunti imposte, notaio, agenzia e arredo; dagli incassi vanno tolti commissioni, pulizie, utenze, IMU, condominio e cedolare al 21% o 26% sul lordo. Pesano anche i limiti: regolamento di condominio, regole comunali e il tetto di due appartamenti da privato. Prima di comprare, calcola il rendimento netto.
• Qual è il tasso di occupazione medio degli affitti brevi in Italia?Non esiste un dato ufficiale nazionale. Secondo il progetto AirMap del Politecnico di Torino (dati AirDNA 2024), un alloggio su Airbnb in Italia ha avuto in media 70 notti prenotate l'anno, ma la media include case affittate solo pochi mesi. Per le case gestite tutto l'anno l'associazione dei gestori AIGAB indica, per esempio, il 68% a Roma nel 2025.
• Quali immobili rendono di più in affitto breve?Rendono di più le case che incassano molto rispetto a quanto costano: in zone con domanda tutto l'anno, vicine a trasporti e luoghi di visita, in appartamenti interi da 2-4 posti letto, con dotazioni richieste e dove regole comunali e condominio permettono l'affitto breve. La casa più bella non è sempre quella che rende di più in percentuale.
• Quali sono i costi di gestione di un affitto breve?I costi ricorrenti sono: commissioni dei portali (su Airbnb circa il 18,9% per chi non ha partita IVA), pulizie e lavanderia, consumabili, utenze e wi-fi, manutenzione e usura, condominio, IMU, TARI, assicurazione, eventuale software e property manager, più le tasse. In un bilocale tipico, prima delle tasse, possono assorbire oltre metà dell'incasso.
• Quanti immobili servono per vivere di affitti brevi?Dipende dal modello. Da privato, dal 2026 oltre due appartamenti l'attività si presume d'impresa, e due case raramente bastano. Da property manager, con un margine di qualche migliaio di euro per casa, nell'esempio stimato di questa pagina ne servono 9-12. Il numero si ricava dividendo il reddito che ti serve per il margine netto di una casa.
• Quanto costa avviare un affitto breve?Le pratiche costano poco: il CIN è gratuito e le comunicazioni regionali spesso anche. La spesa vera è la casa: estintore e rilevatori di gas e monossido obbligatori, arredo, biancheria, cucina attrezzata, foto e piccoli lavori. Per un bilocale già arredato bastano spesso poche migliaia di euro; da vuoto la cifra sale molto.
• Quanto guadagna un co-host Airbnb?Un co-host Airbnb guadagna quanto concorda con il proprietario: una percentuale su ogni prenotazione, il costo di pulizia, un importo fisso o una combinazione, pagati direttamente da Airbnb dove la funzione è disponibile. Come riferimento, PriceLabs indica il 10-15% per servizi di solo co-hosting. Il guadagno netto dipende da quanti annunci segui e dai tuoi costi.
• Quanto guadagna un property manager di affitti brevi?Un property manager guadagna una percentuale sugli incassi delle case che gestisce: in Italia in genere tra il 15% e il 30%, a seconda dei servizi inclusi. Il reddito dipende quindi da quante case gestisce, da quanto incassano e dai costi (personale, pulizie, software, spostamenti, tasse e contributi). Con poche case è spesso un'attività part-time.
• Quanto rende un affitto breve a Firenze?Firenze ha prezzi a notte tra i più alti d'Italia ma regole molto restrittive: da fine maggio 2025 nel centro storico UNESCO non si aprono nuovi affitti turistici brevi, e nel 2026 il blocco è stato esteso ad altre zone. Per chi affittava già il rendimento può essere buono; chi compra oggi per aprire spesso non può farlo.
• Quanto rende un affitto breve a Milano?Dipende molto da zona, dimensione e calendario di fiere ed eventi. Secondo dati riportati dalla stampa, nel 2025 gli affitti brevi a Milano hanno avuto un'occupazione intorno al 70% e un prezzo medio di circa 96 euro a notte. Tolti commissioni, pulizie, utenze, spese fisse e cedolare, e visti i prezzi delle case, il rendimento netto è spesso contenuto.
• Quanto rende un affitto breve a Napoli?Secondo il progetto di ricerca AirMap del Politecnico di Torino (dati AirDNA 2024), a Napoli un alloggio su Airbnb ha avuto in media 103 notti prenotate a 110 euro, cioè circa 11.300 euro di incasso lordo l'anno. Tolti commissioni, pulizie, utenze, spese fisse e cedolare, il netto è molto più basso e dipende da zona e gestione.
• Quanto rende un affitto breve a Roma?A Roma la domanda turistica è alta, ma dopo il Giubileo l'offerta è cresciuta e la concorrenza è forte. Secondo l'associazione di categoria AIGAB, nel 2025 l'occupazione media è stata del 68%, con soggiorni di circa 4 giorni e domanda in calo di circa il 10%. Il rendimento dipende da zona, prezzo della casa e qualità della gestione.
• Quanto rende un affitto breve a Venezia?Venezia ha i numeri medi più alti tra le città studiate dal progetto AirMap del Politecnico di Torino: nel 2024 (dati AirDNA) 148 notti prenotate per alloggio a 205 euro, circa 30.200 euro di incasso lordo l'anno. Ma i costi sono alti e un possibile limite di 120 giorni nella città storica può cambiare molto il risultato.
• Quanto rende un affitto breve al mare?Al mare quasi tutto l'incasso si concentra in pochi mesi: luglio e agosto pesano moltissimo, giugno e settembre aiutano, il resto dell'anno spesso è vuoto. Le spese fisse però corrono tutto l'anno. Per località balneari non esistono statistiche pubbliche affidabili: il rendimento va stimato mese per mese su annunci simili, in modo prudente.
• Quanto resta al proprietario dopo commissioni e tasse?Su 100 euro pagati dall'ospite, un proprietario privato con un gestore paga in media circa 19 euro al portale (Airbnb, IVA compresa), 20 euro o più al gestore, 21 euro di cedolare e circa 11 euro di pulizie. Prima di utenze e spese fisse restano circa 29 euro. La cedolare si paga sull'intero importo, commissioni comprese.
• Quanto si guadagna al mese con gli affitti brevi?Non esiste una cifra media valida per tutti: dipende da città, zona, stagione, prezzo e occupazione. Il guadagno netto si calcola togliendo dall'incasso commissioni dei portali (circa 15-19%), pulizie, utenze, consumabili, usura e cedolare secca al 21% o 26% sul lordo. Nell'esempio stimato di questa pagina il netto è circa un terzo dell'incasso.
• Quanto si guadagna con un B&B?Un B&B è un'attività ricettiva nella casa dove abiti, con poche camere e la colazione, regolata da ogni Regione. Il guadagno dipende da numero di camere, prezzo, occupazione e costi della colazione, e non si applica la cedolare secca delle locazioni brevi. Nell'esempio stimato di questa pagina restano circa 18.600 euro prima delle tasse, ma con molto lavoro.
• Quanto si guadagna con un bilocale in affitto breve?Dipende da città, zona, prezzo e notti vendute. Nell'esempio stimato di questa pagina, un bilocale per 4 persone in una città media incassa tra 18.000 e 31.000 euro l'anno e, tolti commissioni, pulizie, spese fisse e cedolare, lascia tra circa 2.300 e 9.000 euro netti. Con un gestore al 20% il risultato scende molto.
• Quanto si guadagna con un monolocale su Airbnb?Un monolocale incassa meno a notte di un bilocale, ma costa meno da comprare, pulire e scaldare e spesso si riempie di più, grazie a coppie e viaggiatori di lavoro. Nell'esempio stimato di questa pagina, tolti commissioni, pulizie, spese fisse e cedolare, resta circa un quinto dell'incasso: circa 4.000 euro l'anno.
• Quanto si guadagna in più con l'affitto breve rispetto all'affitto tradizionale?Non c'è una percentuale fissa: spesso l'affitto breve incassa il doppio o più, ma dopo commissioni, pulizie, utenze e cedolare sul lordo il vantaggio si riduce molto e a volte sparisce. Il modo onesto per rispondere è calcolare quante notti all'anno servono per pareggiare il netto dell'affitto tradizionale, e se la tua casa può superarle.
• Quanto tempo serve per rientrare dell'investimento in un affitto breve?Si calcola dividendo quanto hai investito per il guadagno netto annuo, dopo costi e tasse. Se la casa è già tua e spendi solo per arredo e avvio, si rientra spesso in pochi anni. Se compri la casa per affittarla, con i soli affitti servono decenni: in quel caso conta il rendimento annuo, non il tempo di rientro.