Quali sono i costi di gestione di un affitto breve?
I costi ricorrenti sono: commissioni dei portali (su Airbnb circa il 18,9% per chi non ha partita IVA), pulizie e lavanderia, consumabili, utenze e wi-fi, manutenzione e usura, condominio, IMU, TARI, assicurazione, eventuale software e property manager, più le tasse. In un bilocale tipico, prima delle tasse, possono assorbire oltre metà dell'incasso.
Questa pagina riguarda le spese ricorrenti, quelle che paghi ogni mese o ogni anno mentre la casa è in affitto. Le spese iniziali (arredo, dotazioni obbligatorie, pratiche) sono nella pagina su quanto costa avviare un affitto breve.
Quali costi crescono con le prenotazioni?
Sono i costi variabili: più ospiti, più spesa.
| Voce | Riferimento |
|---|---|
| Commissione Airbnb | 15,5% del prezzo; con l’IVA al 22%, per chi non ha partita IVA circa il 18,9% (Rental Scale-Up) |
| Commissione Booking | quella del tuo contratto, spesso intorno al 15% |
| Pulizie | le imprese chiedono in media 12-18 euro l’ora (Cronoshare); un bilocale richiede di solito 2-3 ore |
| Lavanderia o noleggio biancheria | a ogni cambio |
| Consumabili | carta, detersivi, saponi, caffè, sacchi |
| Property manager | per la gestione completa in genere 20-30% del lordo (PriceLabs) |
Quali costi paghi anche con la casa vuota?
Sono i costi fissi, che pesano di più nei mesi deboli:
- utenze e wi-fi: luce, gas, acqua, internet, sempre a tuo carico;
- condominio: anche le spese ordinarie, che in un affitto lungo paga l’inquilino;
- IMU sulla seconda casa e TARI, con tariffe decise dal Comune: chiedi all’ufficio tributi come tratta gli alloggi turistici;
- assicurazione: secondo Moneyside, nel 2026 una polizza per chi affitta oltre 180 giorni l’anno costa indicativamente 550-1.000 euro, meno per chi affitta poco;
- software (channel manager, prezzi dinamici, serratura smart), se li usi;
- manutenzione e usura: piccole riparazioni, biancheria e arredi da sostituire.
E le tasse?
Con la cedolare secca paghi il 21% su una casa e il 26% sull’altra, calcolato sull’intero importo pagato dall’ospite, senza poter scalare nessuna delle spese sopra. Dal 2026, oltre due appartamenti, l’attività si presume d’impresa e i conti cambiano.
Un esempio con numeri stimati
Bilocale con un incasso annuo di 24.000 euro. Tutti i numeri sono stime.
| Voce | Euro l’anno | Sul lordo |
|---|---|---|
| Commissioni portali | 4.300 | 18% |
| Pulizie (80 cambi a 45 euro) | 3.600 | 15% |
| Lavanderia e consumabili | 1.200 | 5% |
| Utenze e wi-fi | 2.000 | 8% |
| Manutenzione | 800 | 3% |
| Condominio | 1.200 | 5% |
| IMU e TARI | 1.550 | 6% |
| Assicurazione e software | 700 | 3% |
| Totale costi | 15.350 | 64% |
| Cedolare 21% | 5.040 | 21% |
| Resta | 3.610 | 15% |
Con un property manager al 20% sul lordo, in questo esempio il proprietario andrebbe in perdita, a meno che il gestore non porti più prenotazioni o prezzi più alti.
Come tenere i costi sotto controllo?
- Imposta un soggiorno minimo sensato: meno cambi, meno pulizie.
- Fai pagare la pulizia all’ospite con una tariffa che copra il costo reale.
- Confronta le offerte di luce e internet una volta l’anno.
- Tieni un fondo per la sostituzione di biancheria e piccoli arredi.
In pratica
- Separa costi variabili e costi fissi.
- Usa la commissione effettiva, IVA compresa, non quella di listino.
- Chiedi al Comune come calcola la TARI per gli alloggi turistici.
- Calcola la cedolare sul lordo, senza dedurre le spese.
- Rifai i conti ogni anno con le spese reali.
Fonti
- Rental Scale-Up - Airbnb's 15.5% fee and VAT for European hosts (21 luglio 2026)
- Cronoshare - Quanto costa un'impresa di pulizie? (dicembre 2025)
- Moneyside - Assicurazione casa Airbnb: costi indicativi 2026 (aprile 2026)
- PriceLabs - Commissioni dei property manager di affitti brevi (maggio 2026)
- Agenzia delle Entrate - Locazioni brevi: disciplina fiscale e regole per gli intermediari (aprile 2026)