Come fare il conto economico di un affitto breve?

Il rendimento dice quanto ti rende il capitale investito in una casa; ne parliamo nella pagina su come calcolare il rendimento. Il conto economico è un’altra cosa: è lo strumento di lavoro di tutti i mesi, per il proprietario che gestisce da sé, per il property manager e soprattutto per chi fa sublocazione (rent to rent) e paga un canone fisso. Dice se una casa guadagna o perde e perché.

Quali righe deve avere?

Conviene sempre dividere i costi in due gruppi: quelli che crescono con le prenotazioni e quelli che paghi comunque.

Riga	Cosa contiene
Incasso	notti vendute più pulizie pagate dagli ospiti, senza imposta di soggiorno
Costi variabili	commissioni dei portali, pulizie e lavanderia, consumabili, eventuale compenso del gestore
Margine di contribuzione	incasso meno costi variabili
Costi fissi	canone di affitto (per chi subloca) oppure IMU e condominio (per il proprietario), utenze, wi-fi, assicurazione, software
Usura	quota annua di arredo e biancheria da sostituire
Risultato prima delle tasse	margine meno fissi e usura
Tasse	cedolare secca per il proprietario privato, imposte sul reddito d’impresa per chi ha partita IVA

Le commissioni vanno calcolate con il costo vero. Su Airbnb la commissione per la maggior parte degli host è del 15,5% del totale della prenotazione; per chi non ha partita IVA si aggiunge l’IVA e il costo effettivo arriva intorno al 19%, secondo Rental Scale-Up. Booking.com applica la percentuale scritta nel tuo contratto.

Perché separare variabili e fissi?

Perché le decisioni sono diverse. Se il margine di contribuzione è basso, il problema è il prezzo o il costo delle pulizie. Se il margine è buono ma il risultato è negativo, il problema sono i costi fissi: un canone troppo alto, utenze fuori controllo. Con una sola riga di “spese” non lo capiresti.

Un esempio con numeri stimati

Bilocale in sublocazione in una città media, gestito da un’attività con partita IVA. Tutti i numeri sono stime per mostrare il metodo.

• Incasso: 210 notti a 95 euro (19.950 euro) più 80 pulizie a 50 euro (4.000 euro) = 23.950 euro
• Costi variabili: commissioni circa 17% (4.070 euro), pulizie e lavanderia 3.600 euro, consumabili 900 euro = 8.570 euro
• Margine di contribuzione: 15.380 euro
• Costi fissi: canone 12.000 euro, utenze e wi-fi 2.000 euro, manutenzione 600 euro, assicurazione 250 euro, software 300 euro = 15.150 euro
• Usura dell’arredo: 8.000 euro in cinque anni = 1.600 euro l’anno
• Risultato prima delle tasse: circa −1.370 euro

Il calendario sembra pieno, ma la casa perde. Con un canone di 900 euro al mese invece di 1.000 il risultato tornerebbe vicino a zero, non a un guadagno vero: il conto economico mostra subito che questa trattativa va rifatta o lasciata.

Mese per mese o anno per anno?

Tutti e due. Il conto mensile ti mostra la stagionalità e ti avvisa presto se qualcosa va storto. Quello annuale è quello che conta per decidere, perché i mesi forti devono pagare quelli deboli. Confronta ogni mese con lo stesso mese dell’anno prima, non con il mese precedente.

Errori frequenti

• Mettere a incasso l’imposta di soggiorno, che non è tua.
• Dimenticare l’IVA sulle commissioni quando non la recuperi.
• Non contare l’usura: l’arredo si rompe e va ricomprato.
• Mescolare le spese di più case: ogni casa deve avere il suo conto.
• Non calcolare il tuo tempo, se le pulizie o i check-in li fai tu.

In pratica

• Fai un conto economico separato per ogni casa.
• Dividi i costi in variabili e fissi.
• Usa le commissioni reali, IVA compresa se non la recuperi.
• Aggiungi una quota annua per l’usura dell’arredo.
• Guarda il margine di contribuzione prima del risultato finale.
• Confronta ogni mese con lo stesso mese dell’anno prima.