Cos'è il rent to rent e come funziona?

“Rent to rent” significa letteralmente “affittare per riaffittare”. È un modello usato da chi gestisce affitti brevi: invece di prendere una percentuale sugli incassi del proprietario, il gestore prende la casa in affitto a canone fisso e poi la subloca agli ospiti per brevi periodi.

Come funziona, passo per passo?

1. Il gestore trova una casa adatta agli affitti brevi e calcola quanto potrebbe incassare.
2. Propone al proprietario un contratto di locazione con canone fisso mensile e il consenso scritto alla sublocazione per affitti brevi.
3. Il contratto, di durata superiore a 30 giorni, va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.
4. Il gestore arreda o sistema la casa se serve, ottiene il CIN, pubblica gli annunci e gestisce ospiti, pulizie e manutenzione ordinaria.
5. Ogni mese paga il canone al proprietario, qualunque sia l’occupazione.

Chi ci guadagna e chi rischia?

	Proprietario	Gestore
Entrata	Canone fisso e prevedibile	Differenza tra incassi e costi
Rischio vuoti	Nessuno	Tutto suo
Usura della casa	Più alta di un affitto lungo	Spese di manutenzione ordinaria
Rischio principale	Gestore che smette di pagare	Incassi sotto le attese

Il guadagno del gestore non è garantito: dipende da prezzi, stagionalità, regole locali e costi. Nei mesi bassi può essere negativo.

Come si inquadra dal punto di vista legale?

• Per sublocare tutta la casa serve il consenso del proprietario (articolo 2 della legge 392/1978).
• Il gestore conclude con gli ospiti contratti di sublocazione breve, a cui si applica il regime delle locazioni brevi (decreto-legge 50/2017, articolo 4, comma 3; dal 1° gennaio 2027 articolo 207, comma 3, del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi, D.Lgs. 117/2026).
• Dal 2026 chi destina alla locazione o sublocazione breve più di due appartamenti si presume impresa (comma 595 della legge 178/2020, modificato dalla legge 199/2025). Nei fatti il rent to rent fatto con continuità è quasi sempre un’attività d’impresa, con partita IVA, spesso tramite una ditta individuale o una società.

E le tasse del proprietario?

Il proprietario dichiara il canone che riceve. Il punto delicato è la cedolare secca: la legge la esclude quando il conduttore agisce nell’esercizio di un’impresa, e l’Agenzia delle Entrate ha sempre letto la regola in modo restrittivo. Una sentenza della Cassazione del 2024 (n. 12395) ha aperto alla cedolare anche con inquilino impresa, ma l’Agenzia non si è allineata e il caso della sublocazione a fini turistici non è chiarito. Per questo la pagina è segnata da verificare: il proprietario dovrebbe chiedere un parere al proprio commercialista prima di firmare.

Quale contratto si usa?

Non esiste un “contratto di rent to rent” previsto dalla legge. Si usa un contratto di locazione, con clausole aggiuntive su sublocazione, uso turistico, manutenzione, assicurazione e recesso. La scelta del tipo di contratto (durata, rinnovi, uso) ha effetti su tasse e sulla possibilità di uscirne, ed è da fare con un avvocato o un consulente.

Un esempio

Si stima che un bilocale in zona turistica di Napoli possa rendere a un gestore circa 2.000 euro lordi al mese in media d’anno (stima, varia molto per zona e stagione). Il gestore offre al proprietario 900 euro al mese fissi. Tolti canone, commissioni dei portali, pulizie, utenze e tasse, al gestore resta un margine che in agosto può essere buono e a febbraio negativo. Il proprietario incassa 10.800 euro l’anno senza pensare a ospiti e vuoti.

In pratica

• Il rent to rent è una sublocazione: serve il consenso scritto del proprietario.
• Registra il contratto di locazione principale.
• Fai una stima prudente degli incassi, mese per mese, prima di firmare.
• Considera che con più di due case è attività d’impresa.
• Il proprietario verifichi con il commercialista se può applicare la cedolare.
• Metti per iscritto manutenzione, danni, assicurazione e recesso.