Serve il consenso del proprietario per sublocare in affitto breve?

Se sei in affitto e vuoi mettere la casa su un portale per affitti brevi, la prima cosa da sistemare è il rapporto con il proprietario. La legge distingue tra sublocare tutta la casa e sublocarne una parte.

Cosa dice la legge?

Per le abitazioni vale l’articolo 2 della legge 392/1978:

Cosa vuoi fare	Serve il consenso?	Cosa devi fare
Sublocare tutta la casa	Sì	Ottenere il consenso del proprietario
Sublocare una stanza o una parte	No, salvo divieto nel contratto	Comunicarlo con raccomandata: chi è il subconduttore, durata, vani
Cedere il contratto a un altro	Sì	Ottenere il consenso del proprietario

Il codice civile (articolo 1594) in generale permette la sublocazione salvo patto contrario, ma per le case a uso abitativo prevale la regola più rigida della legge 392/1978 sulla sublocazione totale.

La raccomandata per una stanza basta anche per gli affitti brevi?

In teoria la legge chiede di indicare la persona del subconduttore e la durata. Con ospiti che cambiano ogni pochi giorni, comunicare ogni soggiorno con raccomandata non è pratico. Per questo, anche quando sublochi solo una stanza, conviene chiedere al proprietario un’autorizzazione scritta generale agli affitti brevi: evita contestazioni e lo rende consapevole fin dall’inizio.

Come si scrive il consenso?

Il consenso può essere una clausola nel contratto d’affitto o una scrittura separata firmata da entrambi. Deve essere chiaro e specifico. Ecco cosa conviene indicare:

• che il proprietario autorizza la sublocazione totale (o parziale) dell’immobile;
• che la sublocazione può avvenire con contratti di locazione breve a fini turistici, fino a 30 giorni, anche tramite portali online;
• chi si occupa di CIN, comunicazioni Alloggiati Web e imposta di soggiorno;
• eventuali limiti: numero massimo di ospiti, regole del condominio, divieto di feste;
• chi risponde dei danni causati dagli ospiti e quale assicurazione è attiva;
• che il consenso vale per tutta la durata del contratto e degli eventuali rinnovi.

Un generico “il conduttore può sublocare” lascia spazio a dubbi. Meglio nominare in modo esplicito gli affitti brevi.

Cosa succede se sublochi senza consenso?

Sublocare tutta la casa senza il consenso del proprietario è un inadempimento del contratto. Il proprietario può chiedere la risoluzione e poi lo sfratto, oltre a un eventuale risarcimento. Inoltre, per l’articolo 1595 del codice civile, se il contratto principale cade cade anche la sublocazione: le prenotazioni già prese diventano un problema tuo verso gli ospiti.

I portali non ti proteggono: Airbnb, nei suoi termini del servizio, chiede all’host di rispettare i contratti con terzi, compreso quello d’affitto.

Il consenso si può dare a voce?

La legge non impone una forma particolare, ma un consenso solo a voce è difficile da dimostrare se il rapporto si guasta o se la casa viene venduta. Mettilo sempre per iscritto, con data e firma.

Un esempio

Chiara affitta un trilocale a Bologna e vuole sublocarlo per brevi periodi. Scrive al proprietario, spiega il progetto e propone una scrittura in cui lui autorizza la sublocazione totale con contratti fino a 30 giorni tramite portali, lei si impegna a ottenere il CIN, rispettare il regolamento condominiale e tenere un’assicurazione per i danni. Il proprietario firma e la scrittura viene conservata insieme al contratto.

In pratica

• Leggi il contratto e cerca clausole che vietano o limitano la sublocazione.
• Per tutta la casa, ottieni il consenso scritto prima di pubblicare l’annuncio.
• Nel consenso cita esplicitamente le locazioni brevi tramite portali.
• Definisci chi gestisce CIN, Alloggiati Web, imposta di soggiorno e danni.
• Per una stanza, se non c’è divieto, invia comunque una comunicazione scritta.
• Conserva la scrittura firmata con il contratto d’affitto.