Il condominio può vietare gli affitti brevi?

È una delle domande più frequenti tra chi vuole affittare ai turisti, e anche tra i vicini preoccupati. La risposta dipende quasi tutta dal tipo di regolamento del condominio e da come è scritto.

L’assemblea può votare un divieto?

No. Il regolamento approvato dall’assemblea a maggioranza (articolo 1138 del codice civile) serve a disciplinare l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, il decoro dell’edificio e l’amministrazione. Lo stesso articolo stabilisce che le sue norme non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto. Decidere come usare il proprio appartamento rientra in quei diritti: una delibera a maggioranza che vieta gli affitti brevi non è un mezzo valido.

Quando un divieto è valido?

Quando sta in un regolamento contrattuale, cioè:

• predisposto dal costruttore o dal primo proprietario e accettato da ciascun acquirente nel rogito, oppure
• approvato all’unanimità da tutti i proprietari.

Secondo la Cassazione (tra le altre, sentenze n. 21024/2016 e n. 6769/2018, richiamate dalla Corte d’Appello di Milano), questi limiti all’uso delle case sono una sorta di servitù. Ne derivano due conseguenze pratiche:

• chiarezza: le clausole che limitano la proprietà si leggono in modo restrittivo, quindi il divieto deve essere chiaro e riferibile all’attività contestata;
• opponibilità: chi compra dopo è vincolato solo se il regolamento è trascritto nei registri immobiliari con l’indicazione delle clausole specifiche, oppure se le accetta espressamente nel suo atto di acquisto.

Un divieto di “affittacamere” vale anche per gli affitti brevi?

Non automaticamente. Un divieto di “albergo, pensione, affittacamere” riguarda attività con servizi di tipo ricettivo; la locazione breve di un appartamento senza servizi è un’altra cosa, e i giudici la valutano caso per caso. Per esempio, la Corte d’Appello di Milano (sentenza n. 1048/2022) ha escluso che quel divieto fosse opponibile a chi gestiva undici appartamenti per brevi soggiorni, ma ha comunque confermato lo stop all’attività per i danni a decoro e tranquillità dimostrati in causa.

Senza divieto esplicito si può sempre affittare?

Non sempre. Con l’ordinanza n. 1105 del 19 gennaio 2026 la Cassazione, secondo i commenti pubblicati, ha ritenuto che un regolamento contrattuale che vieta usi dannosi per l’edificio, per la tranquillità o il decoro, o che limita l’uso di ascensori e spazi comuni, può impedire anche un’attività di locazione turistica incompatibile con la vita del palazzo. Serve però la prova concreta del disturbo: via vai continuo, uso intensivo dell’ascensore, rumori, danni.

Cosa può fare comunque il condominio?

• regolare l’uso delle parti comuni (orari, ascensore, cortile);
• decidere se ammettere keybox o tastierini sulle parti comuni, che sono di tutti (a Firenze, per esempio, il tastierino richiede l’autorizzazione del condominio);
• agire contro rumori e altre immissioni moleste, come farebbe con qualsiasi inquilino.

Un esempio

Giorgio compra un bilocale a Torino. Nel rogito trova un richiamo generico al regolamento, che vieta di destinare le unità ad “attività alberghiere”. Prima di pubblicare l’annuncio fa controllare dal notaio se il regolamento è trascritto con quella clausola e chiede un parere: il divieto riguarda servizi alberghieri, e lui offrirà solo l’alloggio. Intanto concorda con l’amministratore regole sull’uso dell’ascensore per le valigie e niente keybox sul portone.

In pratica

• Chiedi all’amministratore il regolamento e scopri se è contrattuale o assembleare.
• Controlla nel rogito se ci sono clausole sulle destinazioni d’uso.
• Verifica se il regolamento è trascritto e con quali clausole.
• Leggi le parole esatte: “affittacamere” non equivale per forza a “affitto breve”.
• Dai agli ospiti regole chiare su rumore, rifiuti e parti comuni.
• In caso di contestazione, fatti seguire da un avvocato prima di rispondere.