Ditta individuale o SRL per gli affitti brevi?

Quando gli affitti brevi diventano un’impresa (dal 2026, di regola, dal terzo appartamento) o quando si gestiscono case di altri come lavoro, bisogna scegliere una forma giuridica. Le strade più comuni sono la ditta individuale e la SRL. Non esiste una scelta giusta per tutti: conta quanto guadagni, quanti rischi corri e con chi lavori.

Come funziona la ditta individuale?

Sei tu l’impresa. Apri la partita IVA, ti iscrivi al Registro delle imprese e all’INPS, e il reddito dell’attività si somma agli altri tuoi redditi.

• Pro: costi di apertura e gestione bassi, contabilità semplice, accesso al regime forfettario (imposta del 15%, o 5% per i primi cinque anni, se hai i requisiti). Per le attività di alloggio (codice 55.20.42) il coefficiente del forfettario è del 40%: su 100 euro di incassi, 40 sono reddito tassabile.
• Contro: rispondi dei debiti dell’attività con tutto il tuo patrimonio personale; fuori dal forfettario il reddito paga l’IRPEF progressiva fino al 43%, più addizionali e contributi.

Come funziona la SRL?

La società è un soggetto separato da te. Si costituisce dal notaio, anche con un capitale minimo di 1 euro (con alcuni vincoli finché non si arriva a 10.000 euro).

• Pro: i debiti della società restano della società, salvo garanzie personali; è più facile entrare con dei soci; gli utili lasciati in azienda pagano solo l’imposta societaria.
• Contro: costi fissi più alti (notaio, contabilità ordinaria, bilancio annuale); niente forfettario; l’utile paga l’IRES al 24% e l’IRAP (aliquota base 3,9%, variabile per Regione); quando distribuisci gli utili ai soci paghi in più il 26% sui dividendi. Secondo stime di settore, un utile distribuito per intero sconta in totale circa il 47-49%.

Quale conviene a chi ha tre o più case?

Per un proprietario con pochi appartamenti la ditta individuale nel forfettario è spesso la soluzione più leggera, se i ricavi restano sotto gli 85.000 euro e non hai redditi di lavoro dipendente sopra i 35.000 euro.

C’è però un punto delicato: le case. Restano tue o entrano nell’impresa? Spostare immobili in una SRL comporta imposte sui trasferimenti e conseguenze sulla tassazione futura. Molti scelgono di tenere gli immobili a titolo personale e di far lavorare l’impresa. È una decisione da prendere con il commercialista prima di aprire.

E per il property manager o il rent to rent?

Chi gestisce case di altri o prende appartamenti in affitto per sublocarli:

• all’inizio, con ricavi contenuti, usa quasi sempre la ditta individuale;
• valuta la SRL quando cresce: più dipendenti, molti contratti di affitto a proprio nome, soci, utili da reinvestire. Nel rent to rent la SRL limita il rischio legato ai canoni da pagare ai proprietari.

Attenzione a un dettaglio: chi controlla una SRL che svolge un’attività simile a quella della propria ditta individuale non può usare il forfettario.

Ci sono punti ancora incerti?

Sì, ed è per questo che la pagina è da verificare:

• per le locazioni brevi svolte come impresa non è ancora chiaro, in mancanza di indicazioni ufficiali, se i canoni siano esenti da IVA o tassati al 10% come servizi di alloggio: la scelta cambia prezzi e costi;
• se un proprietario affitta a una SRL che poi subloca, la possibilità per il proprietario di usare la cedolare secca è oggetto di orientamenti diversi tra Cassazione e Agenzia delle Entrate.

Un esempio

Valeria ha tre monolocali in affitto breve e incassa 45.000 euro l’anno. Apre una ditta individuale nel forfettario con codice 55.20.42: reddito presunto 18.000 euro (40%), da cui toglie i contributi prima di applicare l’imposta. Il suo amico Andrea, property manager con 25 case, quattro collaboratori e un socio, costituisce invece una SRL: i ricavi superano il limite del forfettario e vuole separare il rischio dell’attività dal patrimonio di famiglia.

In pratica

• Stima ricavi, costi reali e utile dei prossimi due anni.
• Sotto gli 85.000 euro di ricavi, valuta per prima la ditta individuale nel forfettario.
• Decidi con il commercialista se gli immobili restano tuoi o entrano nell’impresa.
• Considera la SRL con soci, dipendenti, molti contratti o utili alti.
• Chiedi un parere sul trattamento IVA prima di fissare i prezzi.
• Rifai la valutazione quando l’attività cresce.