Quale codice ATECO scegliere per gli affitti brevi?
Chi affitta da privato fino a due appartamenti non ha partita IVA, quindi nessun codice ATECO. Chi lo fa come impresa, con case proprie o in affitto, usa di norma il 55.20.42 della classificazione ATECO 2025, 'Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze'. Il B&B imprenditoriale ha il 55.20.41.
Il codice ATECO è la sigla che descrive l’attività di chi ha una partita IVA. Si indica all’apertura della partita IVA e all’iscrizione al Registro delle imprese, e da esso dipendono statistiche, controlli e, nel regime forfettario, il calcolo del reddito.
Dal 1° aprile 2025 è in uso la nuova classificazione ATECO 2025 dell’Istat, che ha cambiato diversi codici del turismo. Molte guide online citano ancora i codici vecchi.
Se affitto da privato mi serve un codice?
No. Chi affitta in locazione breve fino a due appartamenti da privato, senza servizi di tipo alberghiero, non ha partita IVA e quindi non ha codice ATECO. Il codice entra in gioco quando l’attività è d’impresa: dal 2026 questo si presume dal terzo appartamento in poi.
Qual è il codice per chi affitta case come impresa?
Nella classificazione ATECO 2025 i servizi di alloggio per soggiorni brevi stanno nella classe 55.20. Le voci che interessano gli affitti brevi sono due:
| Codice ATECO 2025 | Descrizione | Quando si usa |
|---|---|---|
| 55.20.42 | Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze | case e appartamenti dati ai turisti per meno di un anno, camere fornite da affittacamere o da famiglie |
| 55.20.41 | Bed and breakfast | B&B gestito in forma imprenditoriale |
Prima del 2025 esisteva un solo codice, il 55.20.51, che metteva insieme affittacamere, case vacanze, B&B e residence. Con ATECO 2025 è stato diviso: secondo la tavola di raccordo Istat, case vacanze e affittacamere confluiscono nel 55.20.42 e i B&B nel 55.20.41. Nella nuova classificazione il numero 55.20.51 indica invece l’alloggio in aziende agricole: usarlo oggi per una casa vacanze è un errore.
E se gli appartamenti non sono miei?
Il codice dipende da cosa vendi, non da chi è il proprietario delle mura:
- se prendi in affitto case e le riaffitti ai turisti (sublocazione, rent to rent), offri tu il servizio di alloggio: di norma 55.20.42;
- se gestisci per conto dei proprietari, che restano locatori, fai property management: il codice è il 68.32.01 (ne parliamo nella pagina dedicata).
E per gli affitti lunghi?
Secondo le note Istat, sono “di breve durata” i soggiorni inferiori a un anno. Gli alloggi dati per un anno o più rientrano nella divisione 68: per le abitazioni il codice è il 68.20.09, “Affitto e gestione di beni immobili propri o in locazione n.c.a.”. Attenzione: il vecchio 68.20.01, che indicava la locazione di immobili propri, in ATECO 2025 indica l’affitto di terreni per telecomunicazioni.
Il codice cambia le tasse?
Nel regime forfettario sì, perché il reddito si calcola applicando agli incassi un coefficiente legato al codice. Per i servizi di alloggio (divisione 55) il coefficiente è del 40%; per le attività immobiliari (divisione 68) è dell’86%. A parità di incassi, il reddito imponibile cambia molto. Per questo il codice va scelto in base all’attività reale, non a quello che conviene: in caso di controllo conta ciò che fai davvero.
Un esempio
Sara possiede tre bilocali a Bologna e dal 2026 li affitta tutti a turisti per brevi periodi. Supera la soglia dei due appartamenti, quindi apre una partita IVA come impresa individuale con codice 55.20.42 e presenta la SCIA al Comune. Il cugino Luca, che gestisce le case di cinque proprietari senza esserne titolare, apre invece con il 68.32.01.
In pratica
- Sotto i tre appartamenti da privato, nessun codice ATECO.
- Case o camere per turisti come impresa: 55.20.42.
- B&B imprenditoriale: 55.20.41.
- Affitti di un anno o più: 68.20.09.
- Se hai aperto prima del 2025, verifica con il commercialista quale codice risulta oggi.
- Controlla sempre sul sito Istat la descrizione completa del codice.