Partita IVA, impresa e inquadramento

Quando servono partita IVA, codice ATECO e società, per i proprietari e per chi gestisce.

27 risposte

• Che differenza c'è tra B&B imprenditoriale e non imprenditoriale?Il B&B non imprenditoriale è un'attività familiare e saltuaria, senza partita IVA, entro i limiti della legge regionale. Quello imprenditoriale è un'impresa: partita IVA con codice ATECO 55.20.41, Registro imprese, iscrizione INPS, IVA sulle prestazioni e reddito d'impresa. Si diventa impresa quando l'attività è continuativa e organizzata o supera i limiti regionali.
• Che differenza c'è tra property management e mediazione immobiliare?Il property manager lavora per il proprietario con un mandato continuativo: gestisce la casa nel tempo e viene pagato con una percentuale o un fisso. Il mediatore è imparziale, mette in contatto le parti per un singolo affare (vendita o affitto) e prende una provvigione da entrambe quando l'affare si conclude. Cambiano contratto, compenso, requisiti e responsabilità.
• Come si apre una casa vacanze in forma imprenditoriale?Si apre la partita IVA con codice ATECO 55.20.42, ci si iscrive al Registro imprese e all'INPS con la Comunicazione unica, si presenta la SCIA al SUAP secondo la legge regionale, si ottengono codice regionale (dove esiste) e CIN, si mettono a norma impianti e dispositivi di sicurezza e si attivano Alloggiati Web, statistiche turistiche e imposta di soggiorno.
• Conviene una società immobiliare per gli affitti brevi?Di rado per chi ha poche case. Una società che possiede gli appartamenti non può usare la cedolare secca: paga IRES al 24% e IRAP, più il 26% sugli utili distribuiti, e per le abitazioni affittate le spese spesso non si deducono. Può avere senso con molti immobili, soci o utili da reinvestire, dopo un calcolo con il commercialista.
• Cos'è il B&B non imprenditoriale e quali limiti ha?È il B&B gestito da un privato nella casa in cui vive, con la normale organizzazione familiare e in modo non continuativo, senza partita IVA. I limiti li fissa la Regione: per esempio 4 camere e 12 posti letto in Lombardia, 3 camere e 6 posti letto in Emilia-Romagna, oltre alla residenza nella casa e a periodi di chiusura obbligatori.
• Ditta individuale o SRL per gli affitti brevi?Per partire, di solito basta la ditta individuale: costa poco, è semplice e può usare il regime forfettario. La SRL protegge il patrimonio personale e diventa interessante con utili alti, soci o molti contratti, ma ha costi fissi maggiori, paga IRES al 24% più IRAP e tassa di nuovo gli utili quando li distribuisci.
• Il forfettario conviene per gli affitti brevi in forma d'impresa?Spesso sì per chi affitta case proprie: con il codice 55.20.42 il reddito è il 40% degli incassi, tassato al 15% (5% nei primi cinque anni) e senza IVA sugli affitti. Conviene meno in sublocazione, dove canoni e spese possono superare il 60% degli incassi. Restano i contributi INPS e l'IVA sulle commissioni dei portali esteri.
• Il property manager deve avere un conto separato per gli incassi dei proprietari?In Italia non risulta una norma generale che obblighi il property manager ad avere un conto dedicato ai soldi dei proprietari. È però una pratica fortemente consigliata: semplifica ritenuta del 21%, rendiconti e imposta di soggiorno, e in caso di controllo bancario aiuta a dimostrare che quei soldi non sono tuoi ricavi.
• Il property manager deve essere iscritto come agente immobiliare?No, se si limita a gestire le case per conto dei proprietari: è un mandato, non una mediazione, e basta l'iscrizione come impresa con codice 68.32.01. Serve invece l'abilitazione da agente immobiliare se trova inquilini per affitti lunghi o acquirenti in cambio di una provvigione. Senza requisiti non spetta la provvigione e la sanzione va da 7.500 a 15.000 euro.
• Il property manager deve fare fattura al proprietario?Sì. Il property manager con partita IVA deve fatturare al proprietario la sua commissione, in formato elettronico tramite il Sistema di Interscambio: dal 2024 l'obbligo vale anche per tutti i forfettari. Le spese pagate in nome e per conto del proprietario, documentate con fatture intestate a lui, si rimborsano fuori dalla base imponibile.
• Il property manager versa i contributi INPS come commerciante o in gestione separata?Di norma come commerciante: chi gestisce affitti brevi per conto terzi con una ditta individuale iscritta al Registro delle imprese va nella gestione commercianti INPS. Nel 2026 il minimo è di 4.611,64 euro l'anno, riducibile del 35% nel forfettario. La gestione separata riguarda casi diversi, come le collaborazioni occasionali oltre 5.000 euro.
• Il regime forfettario conviene al property manager?Spesso sì, all'inizio: paghi un'imposta del 15% (5% per i primi cinque anni, se hai i requisiti) su un reddito calcolato come 86% delle commissioni, e non addebiti l'IVA ai proprietari. Conviene meno se nei tuoi ricavi transitano molte spese, come le pulizie rigirate, o se ti avvicini al limite di 85.000 euro.
• La soglia degli appartamenti si conta per proprietario o per gestore?Si conta per locatore, cioè per chi dà in affitto: il proprietario, oppure chi subloca o ha la casa in comodato. Le case che un property manager gestisce per altri non si sommano sulla sua testa: ogni proprietario conta le sue. Il gestore resta comunque un'impresa per il servizio di gestione, a prescindere dalla soglia.
• Mandato con o senza rappresentanza: cosa cambia per il fisco?Con rappresentanza il gestore agisce in nome del proprietario: il proprietario resta locatore, può usare la cedolare secca e il gestore fattura solo la commissione. Senza rappresentanza il gestore affitta in nome proprio: per l'IVA il servizio passa da lui, i suoi ricavi diventano l'intero incasso e il quadro fiscale si complica per entrambi.
• Per aprire un affittacamere serve la partita IVA?Nella maggior parte dei casi sì. Molte leggi regionali definiscono l'affittacamere come attività gestita in forma imprenditoriale, per esempio in Lazio, Emilia-Romagna e Sicilia: servono quindi partita IVA con codice ATECO 55.20.42, Registro imprese e SCIA al SUAP. Solo alcune Regioni prevedono forme non imprenditoriali con limiti più bassi: va verificato nella propria legge regionale.
• Qual è il codice ATECO del property manager?Nella classificazione ATECO 2025 il property manager che gestisce affitti brevi per conto dei proprietari usa il codice 68.32.01, 'Gestione di beni immobili per conto terzi': le note Istat citano espressamente il property management in ambito turistico. Chi fa anche mediazione immobiliare o subloca le case può aver bisogno di altri codici.
• Qual è il coefficiente di redditività del forfettario per il property manager?L'86%: il property manager con codice ATECO 68.32.01 rientra nelle attività immobiliari, per cui nel forfettario 86 euro ogni 100 incassati sono reddito. Fino all'approvazione di nuovi coefficienti il calcolo usa ancora la tabella basata sui codici ATECO 2007: in dichiarazione si indica il 68.32.00 per il coefficiente e il 68.32.01 come codice attuale.
• Quale codice ATECO scegliere per gli affitti brevi?Chi affitta da privato fino a due appartamenti non ha partita IVA, quindi nessun codice ATECO. Chi lo fa come impresa, con case proprie o in affitto, usa di norma il 55.20.42 della classificazione ATECO 2025, 'Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze'. Il B&B imprenditoriale ha il 55.20.41.
• Quanto costa aprire la partita IVA per gli affitti brevi?Aprire la partita IVA all'Agenzia delle Entrate è gratis. Per una ditta individuale si pagano bollo (17,50 euro) e diritti di segreteria (18 euro) al Registro imprese, il diritto camerale (53 o 120 euro nel 2026), l'eventuale SCIA e il commercialista. Il costo che pesa davvero è l'INPS: nel 2026 il minimo commercianti è circa 4.600 euro l'anno.
• Quanto costa aprire una SRL per gestire affitti brevi?Una SRL ordinaria costa, secondo stime di settore 2026, circa 2.300-4.000 euro per la costituzione, tra notaio, imposta di registro (200 euro), bolli e diritti camerali, capitale escluso. La SRL semplificata costa meno perché l'atto standard non ha onorario notarile. Poi ci sono i costi fissi annui: commercialista, bilancio, libri sociali (309,87 euro) e diritto camerale.
• Quanto costa un commercialista per gli affitti brevi?Non esiste un tariffario: dal 2012 le tariffe professionali sono abolite e il compenso si concorda, con preventivo scritto obbligatorio. Il costo cresce con la complessità: poco per la dichiarazione di un host privato con cedolare, di più per una ditta in forfettario, ancora di più nel regime ordinario e soprattutto per una SRL, che ha bilancio e contabilità ordinaria.
• Serve l'iscrizione alla Camera di Commercio per gli affitti brevi?Dipende da chi sei. L'host privato che affitta fino a due appartamenti non si iscrive. Chi lo fa come impresa (dal 2026 si presume dal terzo appartamento), chi subloca in rent to rent e il property manager devono iscriversi al Registro delle imprese, con numero REA, tramite la Comunicazione Unica, e pagare ogni anno il diritto camerale.
• Serve la partita IVA per fare il co-host su Airbnb?Se fai il co-host come lavoro, per più annunci o in modo ripetuto, sì: è un'attività d'impresa anche se Airbnb ti paga direttamente una quota delle prenotazioni. Senza partita IVA resta solo l'aiuto davvero occasionale. Non esiste una franchigia di 5.000 euro: quella cifra riguarda solo i contributi INPS sul lavoro occasionale.
• Serve la partita IVA per fare il property manager?Sì, se gestisci case di altri in modo continuativo: è un'attività d'impresa, che richiede partita IVA, iscrizione al Registro delle imprese e contributi INPS. Il codice ATECO tipico è 68.32.01. Non esiste una soglia di incasso sotto la quale si lavora senza: conta l'abitualità. Solo un aiuto davvero occasionale può restarne fuori.
• Si possono fare affitti brevi con un lavoro da dipendente?Sì. Affittare per brevi periodi fino a due appartamenti da privato, con cedolare secca e senza partita IVA, è compatibile con il lavoro dipendente. Più delicato aprire un'impresa o fare il property manager: il dipendente pubblico a tempo pieno ha divieti precisi, quello privato deve rispettare l'obbligo di fedeltà e il proprio contratto.
• Sulla provvigione del property manager si applica l'IVA?Dipende dal regime. Nel regime ordinario la commissione è un servizio soggetto a IVA al 22%, che il proprietario privato paga e non recupera. Nel forfettario non si applica IVA e in fattura si richiama il regime. In entrambi i casi, sulle commissioni di Airbnb e Booking fatturate dall'estero il gestore deve versare l'IVA con il reverse charge.
• Un agente immobiliare può fare property management?In genere sì. La gestione di case per conto dei proprietari non rientra nelle incompatibilità della legge 39/1989, che riguardano soprattutto produzione e vendita di beni dello stesso settore, il lavoro dipendente pubblico e i conflitti di interesse. L'agente aggiunge il codice ATECO 68.32.01, usa contratti separati per gestione e mediazione e verifica che la polizza copra anche la gestione.