Che differenza c'è tra property management e mediazione immobiliare?
Il property manager lavora per il proprietario con un mandato continuativo: gestisce la casa nel tempo e viene pagato con una percentuale o un fisso. Il mediatore è imparziale, mette in contatto le parti per un singolo affare (vendita o affitto) e prende una provvigione da entrambe quando l'affare si conclude. Cambiano contratto, compenso, requisiti e responsabilità.
Property manager e agente immobiliare lavorano entrambi con le case, e spesso con gli stessi proprietari. Ma fanno due mestieri diversi, con contratti diversi. Qui li confrontiamo nella sostanza; se ti interessa solo sapere se il property manager deve avere l’abilitazione da agente, c’è una pagina dedicata.
Le differenze in sintesi
| Property management | Mediazione immobiliare | |
|---|---|---|
| Contratto tipico | Mandato (art. 1703 c.c.): agisci per conto del proprietario | Mediazione (art. 1754 c.c.): metti in contatto le parti |
| Da che parte stai | Dalla parte del proprietario | Imparziale tra le parti |
| Durata | Continuativa, mesi o anni | Legata al singolo affare |
| Cosa fai | Annunci, prezzi, ospiti, pulizie, manutenzione, incassi | Trovi l’acquirente o l’inquilino e accompagni la trattativa |
| Compenso | Percentuale sugli incassi o canone fisso, pagato dal proprietario | Provvigione, di norma da entrambe le parti, solo se l’affare si conclude (art. 1755 c.c.) |
| Requisiti | Impresa con partita IVA | Impresa più requisiti professionali, SCIA in Camera di Commercio e polizza obbligatoria |
| Codice ATECO 2025 | 68.32.01 | 68.31.00 |
Come cambia il rapporto con il proprietario?
Il property manager è il mandatario del proprietario: deve fare i suoi interessi con diligenza, informarlo e rendergli conto di quanto incassa e spende. Il rapporto dura nel tempo, con un contratto che prevede durata, recesso e responsabilità per danni.
Il mediatore, invece, non rappresenta nessuno: avvicina venditore e acquirente, o locatore e inquilino, finché trovano l’accordo. Per la Cassazione l’imparzialità è il tratto che distingue la mediazione: se l’incaricato agisce in nome e per conto di una parte, si è fuori dalla mediazione tipica.
Chi paga e quando?
Nel property management paga il proprietario, di solito ogni mese, in proporzione a quanto la casa rende. Se la casa resta vuota, il compenso a percentuale si riduce.
Nella mediazione la provvigione matura una volta sola, quando l’affare si conclude, e la legge la pone a carico di ciascuna delle parti, salvo patti diversi. Se l’affare salta, di regola non è dovuta.
Di cosa rispondono?
- Il property manager risponde degli errori di gestione: annunci senza CIN, ritenute non versate, danni non segnalati, soldi non rendicontati. Se incassa per conto del proprietario ha anche obblighi fiscali come sostituto d’imposta.
- Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze che conosce e che possono influire sull’affare (art. 1759 c.c.), per esempio problemi urbanistici o vincoli. Se le tace, ne risponde.
Un esempio
Lucia possiede un trilocale a Torino. Affida a Giulio, property manager, la gestione in affitto breve con il 18% degli incassi: Giulio cura annunci, ospiti e pulizie e le invia ogni mese un rendiconto. Due anni dopo Lucia decide di vendere e si rivolge a un’agenzia immobiliare: l’agente trova l’acquirente e, al rogito, riceve una provvigione da Lucia e una dall’acquirente. Due incarichi, due contratti, due compensi diversi.
In pratica
- Gestire la casa nel tempo è property management; trovare la controparte per un affare è mediazione.
- Il contratto di gestione va scritto come mandato, con rendiconto e durata.
- La provvigione a risultato è tipica della mediazione e richiede i requisiti.
- Usa codici ATECO diversi per le due attività.
- Se fai entrambe le cose, tieni contratti separati per ciascun incarico.