Il property manager deve essere iscritto come agente immobiliare?
No, se si limita a gestire le case per conto dei proprietari: è un mandato, non una mediazione, e basta l'iscrizione come impresa con codice 68.32.01. Serve invece l'abilitazione da agente immobiliare se trova inquilini per affitti lunghi o acquirenti in cambio di una provvigione. Senza requisiti non spetta la provvigione e la sanzione va da 7.500 a 15.000 euro.
Molti property manager si chiedono se, per gestire affitti brevi, debbano avere il “patentino” da agente immobiliare. La risposta dipende da che cosa fai concretamente e da come ti fai pagare.
Perché la gestione pura non è mediazione?
Per il codice civile (art. 1754) il mediatore è chi mette in contatto due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato a nessuna di esse da collaborazione, dipendenza o rappresentanza. La sua caratteristica è l’imparzialità.
Il property manager lavora invece dalla parte del proprietario, con un contratto di gestione che di solito è un mandato: pubblica gli annunci, fissa i prezzi, accoglie gli ospiti, organizza pulizie e manutenzione, a fronte di un compenso continuativo. La Cassazione ha chiarito che, quando l’incaricato agisce per una sola parte e il compenso non dipende dalla conclusione di un singolo affare, il rapporto è un mandato e l’iscrizione da mediatore non è necessaria (Cass. n. 482/2019).
Per questa attività basta essere un’impresa, con partita IVA e codice ATECO 68.32.01.
Quando invece serve l’abilitazione?
Servono i requisiti da agente d’affari in mediazione se, oltre a gestire, fai una di queste cose in cambio di una provvigione:
- trovi un inquilino per un contratto 4+4, 3+2 o transitorio e ti fai pagare a contratto firmato;
- trovi un acquirente per la casa di un proprietario;
- metti in contatto proprietari e conduttori, incassando da una o da entrambe le parti.
La Cassazione considera mediazione, con obbligo di iscrizione, anche quella “atipica”, svolta su incarico di una sola parte (Cass. n. 19066/2006).
Cosa significa oggi “essere iscritti”?
Il vecchio ruolo degli agenti d’affari in mediazione è stato soppresso dal decreto legislativo 59/2010, articolo 73. Oggi chi vuole fare mediazione presenta una SCIA alla Camera di Commercio, che verifica i requisiti (morali e professionali, di norma con corso ed esame) e iscrive l’impresa nel Registro imprese o, per chi non è impresa, in un’apposita sezione del REA. È obbligatoria anche una polizza assicurativa per i rischi professionali.
Cosa rischia chi fa mediazione senza requisiti?
- Niente provvigione: la legge 39/1989 (art. 6) la riconosce solo a chi è iscritto, quindi il cliente può rifiutarsi di pagare.
- Sanzione amministrativa da 7.500 a 15.000 euro, con restituzione delle provvigioni incassate (art. 8).
- In caso di recidiva, si applicano le pene per esercizio abusivo di una professione (art. 348 del codice penale).
Un esempio
Simone gestisce dieci appartamenti a Bologna in affitto breve, con il 20% degli incassi: nessuna iscrizione da mediatore. Un proprietario gli chiede di trovare un inquilino per un contratto 4+4, pagandogli una mensilità a firma. Simone non ha i requisiti: segnala il proprietario a un’agenzia immobiliare abilitata, invece di incassare lui la provvigione.
In pratica
- Scrivi nel contratto che il tuo è un mandato di gestione, con compenso continuativo.
- Non chiedere provvigioni a contratto concluso per affitti lunghi o vendite.
- Se vuoi fare anche mediazione, ottieni prima i requisiti e presenta la SCIA.
- Se collabori con un’agenzia, tieni separati ruoli e compensi.
- Verifica che il tuo codice ATECO corrisponda a quello che fai davvero.