Un agente immobiliare può fare property management?

Per molte agenzie immobiliari la gestione degli affitti brevi è un’estensione naturale: hanno già i proprietari, conoscono il mercato e spesso le chiavi. La legge non lo vieta in modo esplicito, ma ci sono regole da rispettare.

Cosa dice la legge sulle incompatibilità?

L’articolo 5, comma 3, della legge 39/1989 è stato riscritto dalla legge europea 2018 (legge 37/2019) dopo una procedura di infrazione europea, e aggiornato di nuovo nel 2022. Nel testo vigente l’attività di mediazione è incompatibile con:

• attività d’impresa di produzione, vendita, rappresentanza o promozione di beni dello stesso settore in cui si fa mediazione, e il lavoro alle dipendenze di chi le svolge;
• il lavoro come dipendente pubblico;
• il lavoro per imprese di servizi finanziari (con un’eccezione per la mediazione creditizia);
• le professioni intellettuali dello stesso settore;
• in generale, le situazioni di conflitto di interessi.

La gestione di case per conto dei proprietari non è nominata. La lettura più lineare è che sia compatibile, perché l’agente non produce né vende immobili propri: offre un servizio a chi li possiede. Non abbiamo trovato però indicazioni ufficiali specifiche sugli affitti brevi, ed è per questo che la pagina è segnata da verificare. Il punto più delicato è la clausola generale sul conflitto di interessi, che va valutata caso per caso. Prima di partire conviene chiedere conferma alla propria Camera di Commercio o a un consulente.

Cosa deve fare l’agente per iniziare?

• Aggiungere l’attività: il codice ATECO 2025 della gestione per conto terzi è il 68.32.01, da affiancare al 68.31.00 della mediazione, con una variazione tramite Comunicazione Unica.
• Usare contratti separati: un mandato di gestione per l’affitto breve, con compenso continuativo, e un incarico di mediazione per vendite o affitti lunghi, con la sua provvigione.
• Organizzare gli obblighi fiscali: se incassa gli affitti per conto dei proprietari, diventa sostituto d’imposta con ritenuta del 21%, comunicazioni e Certificazione Unica.

Dove nasce il conflitto di interessi?

Qualche situazione da evitare o da dichiarare per iscritto:

• gestire la casa di un proprietario e, allo stesso tempo, spingerlo a venderla a un cliente dell’agenzia;
• proporre a un proprietario di passare dall’affitto breve a un affitto lungo solo per incassare una provvigione;
• usare le informazioni raccolte gestendo la casa (incassi, difetti, scadenze) a vantaggio di un acquirente.

La regola pratica è la trasparenza: compensi chiari, nessun doppio incasso per lo stesso lavoro, consenso scritto del proprietario quando i due ruoli si incrociano.

E l’assicurazione?

L’agente immobiliare è già obbligato ad avere una polizza per i rischi professionali della mediazione (art. 3, comma 5-bis, legge 39/1989). Quella polizza però potrebbe non coprire gli errori di gestione: ritenute non versate, danni all’immobile, annunci irregolari. Va chiesta alla compagnia un’estensione o una polizza specifica.

Un esempio

Anna ha un’agenzia immobiliare a Rimini. Molti clienti le chiedono di gestire la seconda casa in affitto breve. Aggiunge il codice 68.32.01, prepara un contratto di gestione al 20% degli incassi separato dagli incarichi di vendita, estende la polizza alla gestione e scrive in ogni mandato che, se il proprietario deciderà di vendere, l’incarico di mediazione sarà un contratto distinto, con provvigione indicata.

In pratica

• Verifica con la Camera di Commercio la compatibilità nel tuo caso.
• Aggiungi il codice ATECO 68.32.01 come attività secondaria.
• Tieni separati mandato di gestione e incarico di mediazione.
• Dichiara per iscritto eventuali conflitti di interessi.
• Estendi la polizza professionale alla gestione.
• Prepara l’organizzazione per ritenute e comunicazioni fiscali.