Come si apre una casa vacanze in forma imprenditoriale?

Aprire una casa vacanze in forma imprenditoriale vuol dire gestire uno o più appartamenti per turisti come un’attività d’impresa, con partita IVA e struttura ricettiva riconosciuta dalla Regione. Ci si arriva per scelta, oppure perché lo impone la legge: dal 2026 chi dà in locazione breve più di due appartamenti è presunto impresa, e diverse Regioni impongono l’impresa sopra un certo numero di case.

Quali sono i passaggi?

1. Scegli la forma: ditta individuale o società. Ne parliamo nella pagina dedicata.
2. Partita IVA e Registro imprese: con la Comunicazione unica alla Camera di commercio apri la partita IVA, ti iscrivi al Registro imprese e all’INPS. Il codice ATECO 2025 per case e appartamenti per vacanze è 55.20.42, “Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze”.
3. SCIA al SUAP del Comune, con i moduli previsti dalla legge regionale. In alcune Regioni serve una SCIA per ogni unità.
4. Codice regionale, dove la Regione lo prevede (CIR, CIS, IUN e simili).
5. CIN sulla banca dati del Ministero del Turismo, uno per ogni appartamento.
6. Sicurezza: rilevatori di gas e monossido ed estintori, come per tutti; in più, per le imprese, impianti a norma secondo le regole statali e regionali, con le relative certificazioni.
7. Alloggiati Web: credenziali dalla Questura per comunicare gli ospiti.
8. Statistiche dei flussi turistici sul portale regionale.
9. Imposta di soggiorno: registrazione presso il Comune, se l’ha istituita.

Cosa cambia da una Regione all’altra?

Molto, perché la casa vacanze è una struttura ricettiva regolata dalle leggi regionali. Alcuni esempi:

• Lazio: le case e appartamenti per vacanze possono essere non imprenditoriali, ma da tre unità in su la gestione d’impresa è obbligatoria; dentro non possono risiedere persone e non si somministrano cibi e bevande.
• Emilia-Romagna: la casa vacanze è gestita come impresa da chi ne ha più di tre, e da agenzie e società anche con meno unità; i contratti non superano i cinque mesi consecutivi.
• Sicilia: va presentata una SCIA per ogni unità catastale; i soggiorni non superano i tre mesi consecutivi con lo stesso cliente e ogni alloggio deve avere, tra l’altro, un soggiorno di almeno 14 metri quadri e climatizzazione.

Per questo, prima di comprare arredi o firmare contratti, leggi i requisiti della tua Regione: superfici minime, dotazioni, servizi obbligatori (per esempio ricevimento ospiti e cambio biancheria).

Un esempio

Andrea gestisce già due bilocali a Catania da privato e ne acquista un terzo. Dal terzo appartamento è presunto impresa: apre una ditta individuale con codice 55.20.42 e presenta tre SCIA, una per ogni unità, come chiede la Regione Siciliana. Verifica con un tecnico le certificazioni degli impianti, ottiene codici regionali e CIN per tutti e tre e attiva Alloggiati Web e la trasmissione dei flussi sul portale regionale.

In pratica

• Verifica se per legge sei già impresa (dal terzo appartamento o per soglia regionale).
• Apri la partita IVA con codice ATECO 55.20.42 tramite Comunicazione unica.
• Presenta la SCIA al SUAP, una per unità se la Regione lo chiede.
• Ottieni codice regionale, se previsto, e un CIN per ogni appartamento.
• Metti a norma impianti, rilevatori ed estintori e conserva le certificazioni.
• Attiva Alloggiati Web, statistiche regionali e imposta di soggiorno.