Le regole sulle case vacanze cambiano da regione a regione?

Sì, e parecchio. Il turismo è una materia che la Costituzione (articolo 117) lascia alle Regioni: lo ha ribadito anche la Corte costituzionale nel 2025, esaminando la legge toscana. Ogni Regione ha quindi la sua legge sul turismo e i suoi regolamenti, che definiscono le case e appartamenti per vacanze (spesso abbreviate CAV) in modo diverso. Questa pagina parla delle regole sulla casa vacanze; i diversi nomi dei codici regionali (CIR, CIU, CIS, IUN) sono spiegati nella pagina sulla differenza tra CIN e codici regionali.

Cosa decide ogni Regione?

• se la casa vacanze è sempre un’impresa o può essere gestita anche da privato;
• quante unità si possono gestire senza diventare impresa;
• la pratica da presentare: SCIA, comunicazione o altro;
• i requisiti dell’alloggio: superfici, arredi, servizi, pulizie, cambio biancheria;
• la durata massima dei soggiorni e le eventuali classificazioni.

Qualche esempio concreto

Regione	Casa vacanze	Forma da privato	Pratica
Lazio	Impresa obbligatoria da 3 case o appartamenti	Alloggi per uso turistico non imprenditoriali, massimo 2 nello stesso Comune	SCIA per la CAV; comunicazione al Comune per gli alloggi non imprenditoriali
Emilia-Romagna	Gestione imprenditoriale; soggiorni fino a 5 mesi consecutivi	Appartamenti ammobiliati per uso turistico, fino a 3, senza servizi aggiuntivi	Comunicazione al Comune per gli appartamenti ammobiliati
Sicilia	Una SCIA per ogni unità catastale; contratti fino a 3 mesi consecutivi	Locazioni turistiche non imprenditoriali fino a 4 unità	Comunicazione di inizio attività per ogni unità
Puglia	SCIA con moduli unificati regionali	Locazione turistica non imprenditoriale	CIA al SUAP e iscrizione al DMS Puglia

Anche i requisiti cambiano. In Sicilia, per esempio, ogni casa vacanze deve avere un soggiorno di almeno 14 metri quadri, climatizzazione e riscaldamento se apre d’inverno; nel Lazio nelle case vacanze non possono risiedere persone e non si somministrano cibi e bevande.

La regola nazionale cambia qualcosa?

Sì, e va letta insieme a quella regionale. Dal 2026 la legge di bilancio presume d’impresa l’attività di chi dà in locazione breve più di due appartamenti. La Regione Piemonte, per esempio, ha già adeguato i suoi moduli. Così, anche dove la Regione ammette tre o quattro unità senza impresa, dal punto di vista fiscale il terzo appartamento in affitto breve fa scattare partita IVA e SCIA. Valgono poi in tutta Italia il CIN, i dispositivi di sicurezza, Alloggiati Web e l’imposta di soggiorno dove il Comune l’ha istituita.

Un esempio

Francesca possiede tre appartamenti. A Roma, per la Regione Lazio, con tre unità la casa vacanze deve già essere gestita come impresa. A Bologna potrebbe tenerli come appartamenti ammobiliati non imprenditoriali secondo la legge emiliana, ma la regola fiscale nazionale sul terzo appartamento la porta comunque verso la partita IVA. In entrambi i casi serve un CIN per ogni appartamento.

In pratica

• Leggi la legge regionale sul turismo e il regolamento sulle strutture extralberghiere.
• Verifica da quante unità la tua Regione impone l’impresa.
• Ricorda che dal 2026 il fisco presume l’impresa dal terzo appartamento in locazione breve.
• Controlla requisiti, servizi obbligatori e durata massima dei soggiorni.
• Chiedi al SUAP del Comune quale pratica e quale modulo usare.